第二章 资产评估的基本方法65585.pptVIP

小故事 西班牙人爱吃沙丁鱼。沙丁鱼离开大海会很快死去。为了让娇贵的沙丁鱼离开大海后能够活得更久，西班牙人将沙丁鱼的天敌鲶鱼放在一起，为了躲避鲶鱼追杀，沙丁鱼就会加速游动，从而保持了旺盛的生命力，消费者就能够吃到活鲜的沙丁鱼了。 这个故事说明了什么? 确定待评估资产的使用年限 定基价格指数是指在一定时期内对比基期固定不变的价格指数。目前正在执行的价格指数编制方法，当月的居民消费价格定基指数，是以2000年全年平均价格为100进行计算的，即以今年某月份居民消费价格水平与2000年全年平均价格水平相比；当月商品零售价格定基指数是以2002年价格水平为100进行计算的，即以今年某月份商品零售价格水平与2002年全年平均价格水平相比。　　 从2001年起，我国改用国际通用方法计算定基价格指数，首轮固定对比基期选为2000年，即以2000年平均价格作基数。 同比指数是根据报告期的定基指数除以上年同期的定基指数取得的。 环比指数是指本期与上期相比而得出的指数。它是用报告期定基指数除以上期定基指数得来的 3.修复费用法。修复费用法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。所谓修复费用包括资产主要零部件的更换或修复、改造、停工损失等费用支出。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。 三、市场法的基本程序 四、市场法中的具体评估方法 ▲市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。 1.市价折扣法 资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率） 此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。 2.功能价值类比法 3.价格指数法 4.成新率价格法 因素 （1）时间因素 （2）地域因素 （3）功能因素 （4）交易因素 A：870*100/100*106/100*100/100=922.2 B:820*100/98*107/100*100/88=1017.39 C:855*100/97*112/100*100/108=914 D:840*100/100*110/100*100/100=924 土地评估单价：(922.2+1017.39+914+924)/4=944.4 土地评估总价为：944.4*600=566640 2．价值比率法 价值比率法是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。 （1）成本市价法 （2）市盈率倍数法 企业评估价值=被评估企业相同口径收益额×参照物（企业）市盈率 （一）年纯收益不变1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式： P＝A/r 其成立条件是： （1）纯收益每年不变； （2）资本化率固定且大于零； （3）收益年期无限。　　　　　 （二）纯收益在若干年后保持不变 1.无限年期收益 2.有限年期收益 （三）纯收益按等差级数变化 1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下: 1.超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。 超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本 注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。 2.超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。 估算步骤： 第一,将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 第二,计算二者的差异,确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的,企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降,所得税额降低,使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此,净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。 第三,估计被评估资产的剩余使用寿命。 第四,以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值),计算公式为： 功能性损耗 =年超额运营成本*（1-所得税税率）*（P/A，r，n） [例]某种机器设备,技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高,节约工资费用,有关资料及计算结果如下表: 项目 月产量 单件工资 月工资成本 月差异额 年工资成本超支额 减：所得税(税率33%) 扣除所得税后年净超额工资 资产剩余使用年限