RET睿意德：综合体的六大独门秘器.pdfVIP

地产 REAL ESTATE UPDATE 大智慧 综合体突围之 本刊记者 张丽 文 大智慧提供：RET睿意德房地产咨询公司 110 2013.09 综合体突围之六大独门秘器 综合体在国外是个物业组合，在中国，首先是个盈利模 式。盈利模式首先要明确租赁、销售谁是第一目标。切 记一定不能怀着销售的目的，想着经营的事儿。 拥有城市综合体，谁就拥有城 国，首先是个盈利模式。” 第一目标。是“以售养租”实现部分持有， 谁市未来！伴随着这句流行语， RET 睿意德执行董事张家鹏将盈利 还是全部散售？采取何种盈利模式是开发 城市综合体迎来了一轮史无前 模式优先视为做好综合体的第一条军规。 商一开始就要思考清楚的问题。 例的开发热潮。不仅一线城市扎堆，二三 催生国内综合体独特的“盈利模式优 “切记一定不能怀着销售的目的，想 线甚至四线城市也把建造城市综合体当作 先论”的根源在于，发展商单纯开发购物 着经营的事儿。”在张家鹏看来，租赁、 城市运营的航向标。 中心无法平衡现金流，于是只能在购物中 销售本就是两码事，在产品规划设计上是 2013 年 8 月发布的《中国城市综合 心旁边插上几根可以回款的“蜡烛”（可 完全不同的处理方式。以商铺切割为例， 体过热预警报告》显示，沈阳、成都、重 售物业），这样才能保证是一笔赚钱的生 商铺买家天然希望小面积、低总价，而商 庆、贵阳等 4 个城市的综合体供应拉响 意。所以在中国内地，盈利模式一定是综 家则需要一个适度的面积来排列组合、展 “警报”。报告称，上述 4 个城市 2012 年 合体的第一考虑要素。 示商品。 城市综合体存量总面积为 5275 万平方米， 如果开发商希望租售并举，那在商铺 未来三年增量预估总计达 8042 万平方米。 租or售？ 设计上，一定要把销售商铺、租赁商铺区 最为疯狂的贵州省已于 2013 年年初基本 盈利模式首先要明确租赁、销售谁是 隔开来，最好不要让两者产生太强的关联 确定了 100 个城市综合体项目，拟在 3-5 性。销售的商铺也尽可能规划设计成街铺， 年内建成。 因为街铺具备较强的自发运营能力。 克 而 瑞 统 计 数 据 显 示，2011 年 至 租售决定不同的产品设计，开发商一 2015 年这 5 年间，全国 20 座重点城市新 定不能在这个问题上纠结太久。否则，极 增城市综合体总量将超过 1.6 亿平方米， 易走上一条不归路，一旦项目开盘销售不 其中约 55% 的增量集中在中西部的新城。 畅后，往往会寄希望于通过先招商来解决 一边是综合体过剩言犹在耳，一边却是盲 商铺销售的问题。这是相对糟糕的一种情 目模仿上马项目。这意味着未来将有大量 况，相当于找了一个更复杂的解决方案来 商业地产项目同时入市，同质化竞争风险 化解目前相对简单的问题。所以，项目一 需要开发商和城市管理者高度警惕。 开始就不能在商铺是租赁还是销售上来回 综合体都喜