对我国住房-抵押贷款证券化的问题研究.docVIP

一、 前言 1.1研究背景及意义 住房抵押贷款证券化最初是在20世纪70年代的美国创立，并得到了广泛发展。随后，加拿大、澳大利亚、英国等其他西方发达国家的资本市场都纷纷采用了这一新型证券化工具，极大地推动了这些国家住宅产业的发展。 随着我国住房制度的改革，住房商品化机制已经基本形成，人们的购房观念也逐渐改变。近年来，全国商品住宅销售面积和销售金额不断增长，与此同时，银行的住房抵押贷款余额也不断增长，到2003年底，其余额己达11779.7亿元人民币。但是，由于住房抵押贷款的期限较长，一般长达5～30年，这将会使银行面临流动性风险。因此，我国应该积极发展住房抵押贷款的证券化，防范和化解银行信贷风险。 然而，目前在我国推行住房抵押贷款证券化还会遇到许多障碍，因此研究我国推行住房抵押款证券化可能遇到的障碍，并提出相应的对策，对银行解决资金流动性不足的问题，具有十分重要的现实意义。 1.2文献综述 住房抵押贷款证券化作为一种兴起于国外的金融技术，国内许多专家和学者都给予了关注。张超英（1997）是把资产证券化这种技术首先介绍给国内的学者，他把传统的金融中介划分为三个主要的部分：借款人和中介之间的合同；中介提供的服务；中介方和投资者之间的合同。传统金融中介的三个方面表明，由于银行中介成本上涨的压力，以及金融风险的增加，银行或非银行机构等出借人之间的竞争加剧，从而使银行有实行资产证券的动力和压力。在论述房地产证券化时，他分析了美国住房抵押贷款证券化发展的基本原因：房地产融资业务的进一步专业化；抵押市场并入资本市场；评估抵押贷款证券的标准进一步标准规范化。他的分析，也为分析住房抵押贷款证券化提供了理论基础。但是他对我国推行住房抵押贷款证券化的现实条件没有进行分析，也没有提出我国推行住房抵押贷款证券化的操作设想。随后，何小锋（2002）对在我国推行资产证券化的障碍性因素进行了分析，认为资产证券化是一项外部环境压力和内在趋利动机共同催生的金融创新。他同时运用了博弈论的分析方法对我国推行资产证券化的税务制度障碍进行了分析，从而得出结论：在一国的资产证券化发展初期，政府的税收优惠能极大地推动资产证券化的发展，到资产证券化走向成熟时，政府再提供税收优惠所发挥的促进作用要小一些。因此他建议在我国推行住房抵押贷款证券化初期，政府应该提供必要的税收优惠。他同时也提出了在我国推行住房抵押贷款证券化的几种模式，但也没有提出具体的操作设想。 沈沛（2000）对国外资产证券化的实践进行了对比分析，指出我国推行住房抵押贷款证券化应借助于国外成功的经验，在推行过程中，政府应该发挥主导作用。涂永红、刘柏荣（2000）对资产证券化的运作机制，在我国推行资产证券化可能会遇到的问题进行了详尽的探讨，并提出了我国推行住房抵押贷款证券化迫切需要解决的一些问题。李耀（2001）对资产证券化进行了宏观金融分析和微观成本效益分析，并对我国推行住房抵押贷款的前景进行了展望。其他学者如汪利娜（2003）对我国推行住房抵押贷款证券化提出了理性的思考并讨论了必要的制度安排。毛志荣（2004）的研究报告在全面分析了我国资产证券化的发展环境后，提出了推进我国资产证券化发展的几点建议：一是要完善法律制度，特别对《公司法》、《信托法》、《证券法》提出了修改或补充建议；二是要建立中央优先级权益登记系统；三是要建立交易服务平台。 1.3论文的基本框架 本文分为四大部分。 第一部分是住房抵押贷款证券化的概述，主要分析了住房抵押贷款证券化的含义及其特点，第二部分系统介绍了住房抵押贷款证券化的国外经验以及对我国的启示，第三部分是我国发展住房抵押贷款证券化的必要性和可行性研究，第四部分是我国发展住房抵押贷款证券化的障碍以及措施，主要包括我国发展住房抵押贷款证券化面临的障碍和发展住房抵押贷款证券化的具体措施。 二、 住房抵押贷款证券化的概述 2.1住房抵押贷款证券化的含义 住房抵押贷款证券化就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券(主要是债券)，然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散给众多投资者承担。 2.2住房抵押贷款证券化的特点 住房抵押贷款证券化作为一种金融创新，可以将银行的信贷风险分散为多个投资者承担。具有以下四个特点： ⑴贷款发放机构专门化。在新的融资体制下，出现一种新的银行组织即不吸收储蓄的抵押贷款银行，专门发放住房贷款然后出售贷款，回笼资金再发放贷款。 ⑵贷后服务专业化。在新的融资体制下，贷款设立后，其信息由专门的人员承担支付处理、委托管理、违约管理等服务职能。 ⑶贷款风险分散化。在新的融资体制下，贷款的利率风险由贷款人转给了资本市场的投资人。 ⑷贷款资金来源资本化。在新的融资体制下，资本市场的投资者，特别是机构投资者如保险公司、互助基金、