某房地产开发项目财务评价与不确定性分析(方案4).docVIP

西安建筑科技大学课程设计（论文）任务书 专业班级： 学生姓名： 指导教师（签名）： 一、课程设计（论文）题目 某房地产开发项目财务评价与不确定性分析（方案4） 二、本次课程设计（论文）应达到的目的 通过本次课程设计，学生应掌握房地产开发项目财务评价和不确定分析的基本概念、计算和评价方法以及计算过程，为今后的毕业设计环节和将来的工作打下良好的基础。 三、本次课程设计（论文）任务的主要内容和要求（包括原始数据、技术参数、设计要求等） （一）原始数据与技术参数 1．项目概况 该项目用地3.92638Ha。拟建规模101020m2，其中：住宅总建筑面积为80980m2，高层住宅比例38.6％；配套商业建筑面积为12007m2，幼儿园为2065m2，地下人防建筑面积为842m2，其它地下建筑面积为5126m2，汽车停车位238个，其中室内（地下）停车位56个，室外停车位182个。 2．实施进度 该项目计算期为3.5年。拟1.5年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3年售完。具体的销售进度如下表1： 表1 销售进度计划表 单位：万元 时间 项目 第一年 第二年 3 4 1 2 3 4 小高层 4% 8% 10% 10% 10% 10% 高层 5% 8% 10% 10% 10% 商业 5% 8% 10% 10% 10% 车位 2% 5% 5% 5% 续表1 销售进度计划表 单位：万元 时间 项目 第三年 第四年 合计 1 2 3 4 1 2 小高层 10% 12% 12% 8% 4% 2% 100% 高层 10% 12% 15% 12% 5% 3% 100% 商业 10% 12% 15% 12% 5% 3% 100% 车位 8% 10% 15% 10% 10% 5% 75% 注：停车位仅地下车位可售，估计可销售75%，每个车位平均占用26m2。 3．建设投资估算 经估算，该项目的建设投资总额为22032万元（未包含建设期利息）。 4．投资使用计划与资金来源 建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下表2： 表2 投资使用计划表 单位：万元 时间 第一年 第二年 1 2 3 4 1 2 3 4 投资 5752 7829 4082 1994 626 1397 52 52 续表2 投资使用计划表 单位：万元 时间 第三年 第四年 合计 1 2 3 4 1 2 投资 52 62 62 42 21 10 22033 建设资金筹措主要来源于资本金、销售收入再投入及银行借款。其中资本金安排7989万元。 5．销售收入和销售税金及附加估算 根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为3200元/m2，高层销售均价3000元/m2，商业用房销售均价5600元/m2，车位价格为8万元/车位；该项目的营业税率为5%，城市维护建设税和教育费附加分别为营业税的7%和3%；另外期末安排交纳交易税费40万元。 6．利润测算 （1）所得税按33%考虑； （2）盈余公积金按税后利润的15%计取。 7．评价参数 设年实际基准收益率为10%，1-3年期的银行年实际贷款利率为6.03%，考虑上浮10%，年实际贷款利率为6.63%。销售利润率在10%-20%左右，总成本利润率大体上在30%-50%。 （二）设计内容 1．对该项目进行财务评价??? （1）分析计算基础数据，编制辅助财务报表???? 包括：投资使用计划与资金筹措表、销售收入和销售税金及附加估算表、借款还本付息估算表、资金来源与运用表等。??? （2）编制基本财务报表???? 包括：项目财务现金流量表、资本金财务现金流量表、损益表。??? （3）计算财务评价指标，分别进行盈利能力和清偿能力分析???? 包括：分别计算项目和资本金的财务净现值、内部收益率、静态和动态投资回收期；计算项目的销售利润率、总成本利润率、借款偿还期等指标。 2．对该项目进行不确定性分析??? （1）盈亏平衡分析???? 通过计算销售实现率的盈亏平衡点进行分析。?? ?（2）敏感性分析???? 分别就建设投资和销售收入两个因素变动时（假设变动范围为±20%，变动幅度为5%），对项目内部收益率的影响分别进行单因素敏感性分析。要求找出因素变动的临界值、绘制敏感性分析图等。 （三）设计要求 1．课程设计期间，要求认真阅读设计任务书，查阅相关参考资料；课程设计态度端正、勤于思考、刻苦钻研、独立按时完成任