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商业地产之发展观——高度+研发 商业地产顾名思义作为商业用途的地产，以区别以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产，它包括经营场所的商业、商务办公的写字楼，以及便捷居住的公寓等等。在未来，商业地产的内容不仅局限于传统的商业地产内容，经过不断开发挖掘的新业态，都将融合到项目中来。在商业地产的发展历程中，有一点可以肯定，与其他的经济体发展一样，细分的发展趋势不会改变，它会精细到想象不到的微度。 办公不仅从事商务活动，会有越来越多的社会机构融合进来，比如行政部门和社会福利机构等等。中国南方城市比北方城市更明显一些，职能部门不仅仅是公务活动，更多的是一份工作，快节奏的经济活动，拉动着行政工作的快节奏，快节奏的办公效率经过思想转变之后开始付诸于实施，越来越多的部门从办公环境开始改变。 商业的发展从最初的柜台式售卖到开放式自选，从商品分类到品牌分类，从百货到专业市场，无一不体现经济的发展、生活状态的变化。 如今经济发展的成熟度很高，新生代的产业层出不穷，商业地产的涵盖已不仅仅局限于商务办公、货品批零等形式，更多的内涵充斥到商业地产中。不仅商业内容有更新，就是面对的客户都在发生变化，营销方式更是在不断演变。 下面就商业地产表述个人观点。 做商业地产要站在一定的高度 出发点：商业地产的出发点应该在发展的高度上。在商业地产规划前不仅要考虑受众人群的使用，更重要的是引领受众群体的理念，而此种引领一定是在发展轨迹上的。即使中低端的项目，更应该考虑受众群体的发展前景，给予其发展的信念和信心。销售只是作为项目附属产物，其前提是设计产品的观念应该着眼于项目自身对受众发展的承载力，至少要有5-10年的引领性，才会让我们的项目不至于像电子产品一样，从购买之日起开始过时。 商业地产不是简单意义上的房地产项目，尤其是现在，综合体项目层出不穷，它代表着一个城市的经济发展阶段，无论是写字楼还是商业，从建筑形式到业态定位，无一不表达着城市经济风貌和未来一段时期的发展趋势。 商业地产从最初的纯商业发展至现在的涵盖商务办公、公寓等经营盈利性地产项目的时代，发展之迅猛、势头之强劲，国人有目共睹。不仅消费能力提高了，投资意识、风险意识也在逐步提高。就石家庄而言，早期的解放路商场、人民商场、青年市场和新华市场构成石家庄的商业，地产的发展历程在那时还没有真正开始。随着不成熟的商业业态的形成，出现了与之相协调的不成熟的商务氛围——新华路金融集中系统。进而经济的发展、城市的发展逐渐拓展出更多的商业形态，有形与无形的商务活动悄然兴起，并在短短的20年间迅速发展，随之而来的商业地产迅速发展。自2004年以来石家庄商业地产快速发展，商务写字楼充斥着石家庄房地产市场。广安街一眼望去被不成风格的风格化建筑占去了半壁，方方的壳子，反光的玻璃，毫无韵味的建筑外形成为石家庄城市现代化建筑的标志。而万象天成的诞生却打破了石家庄建筑惯有的规格，至少在感官上进行了改变，一度使不少人为之动容。如此看来，站在发展的高度上诞生的产物还是很有说服力的。 着眼点——商业地产的着眼点要在历史的高度上。城市自古以来是物质资料富足的象征，是经济繁荣的象征。现在我们从事的商业地产活动，在一定程度上是城市发展、经济发展的写照，每一个商业地产项目都诠释着城市产业链条中的一部分，代表着城市历史的一页。 以石家庄为例，作为一个没有深厚文化根基的新兴省会城市，最初的功能主要是全省政治中心。由于是新兴城市，大片的市场空白和大量的空闲土地为城市经济发展提供了资源，利用政治中心带来的人口集中效应，以集中的量化商业为雏形，逐渐形成技术含量低、介入门槛低的服装、小商品集散地的经济业态（青年街市场、新华集贸、南三条）。近些年随着物流业的发展，石家庄纯粹的流通商业开始逐渐向产业化转型，寻找自己的特色。在石家庄周边出现很多与服装、小商品相关的产业园，如天山工业园、卓达服装产业园、天山农业科技园等等。并在省会周围逐渐形成细化升级的产业链条。 在城市经济发展的进程中，经济催生商业，商业促进经济，发展规律使然。站在历史的角度，商业地产的发展是一个时期的城市商业的缩影，北国商城是石家庄商业的历史性突变，富邦大厦、长安广场也具有商务时代象征性的意义。如今越来越多的综合体项目出现，每一个项目都想做的声势浩大，但究其根源都是为了使自己的钱好赚，城市的发展需要往往是次之话题。历史需要一些痕迹去承载，我想商业项目应该是很好的载体；历史还需要领袖，统筹那些不如意的痕迹。做商业地产要有研发性 所有产品同样适用的一个道理——研发。在我们进行项目前期定位时经常会用到的一个分析——同质化项目分析。同质化，有两个层面涵义，一是经营上的同质化，思维渠道相似；另一方面是产品同质化。细分说来，经营上的同质化，说明了没有自己独立的营销理念、市场认知，跟从周边环境，弱化了