关于中国房地产市场周期实证分析及政策建议.docVIP

关于我国房地产市场周期的实证分析及政策建议【原文出处】孝感学院学报：社科版【原刊期号】200003【原刊页号】31～35【分 类 号】F107【分 类 名】城市经济、区域经济【复印期号】200011【英文标题】An　Empirical　Research　on　the　Market　 Cycle　 of　　the ChineseReal Estate and Some Policy Suggestions　　WANG Xiao-yu HUA Wei　　(The Real　Estate　Research　Centre,　 Fudan　 University,Shanghai 200043, China)【 作 者】汪晓宇/华伟【作者简介】汪晓宇、华伟，复旦大学　房地产研究中心，上海　200433　　汪晓宇（1977—），女，江苏苏州人，复旦大学经济系99级硕士研究生。　　华伟（1970—），男，江苏无锡人，复旦大学房地产研究中心主任助理。【内容提要】文章提出了房地产市场周期的理论，并对我国1987年～1998年房地产市场周期进行了实证研究，在此基础上分析其影响因素，并给出相应的政策建议。【英文摘要】This paper states a theory on market cycle of　real　estate,and gives an empirical research on market cycle of real estatefrom 1987 to 1998.Based on this,we give an　analysis　on　somefactors affecting the market cycle of　real　estate, and　alsogive some relevant policy suggestions.【关 键 词】房地产/周期/阶段/政策　　real estate/market cycle/stages/policy【 正 文】　　中图分类号：F107　　文献标识码：A　　文章编号：1007 —1075（2000）03—0031—05　　　　　　一、引言　　在我国转轨时期市场化进程中，房地产业从无到有，异军突起，已成为对国民经济及产业变迁起关键性作用的支柱产业，其作为社会经济增长推动器的地位也日益显现。但我国正处于计划经济向市场经济的转型期，房地产市场严重失衡，双轨制的住房制度、不规范的市场开发、房地产金融的过度滞后等因素严重制约了房地产市场的健康发展。因此，研究房地产市场的运行轨迹及其特殊的周期已成为当务之急。　　在本文中，我们将借助计量软件对我国的房地产市场周期进行实证分析，并在此基础上对政府、金融机构及房地产开发商提出建议。　　　　　　二、我国房地产市场周期的计量分析　　由于我们着重研究的是全国房地产业整体的市场周期规律，而且商品住宅在我国房地产业中占有举足轻重的地位，因此，在忽略区域性差别以及不同物业类型差别的条件下，我们选择商品住宅的年销售量作为考察对象来研究我国房地产市场的周期性规律。　　应用加法模型，商品住宅的年销售量可以分解为： At＝At＋IAt＋u　　　　　　　　（1） 　　　　　─ 　　其中，At表示年销售总量的增长趋势，IAt 表示年销售总量的内在 波动，u表示外部环境变化造成的随机扰动。 由于我们考虑的是年销售 量，所以上式中，我们略去了季节性的波动因素。 　　　　因为国民经济的增长是稳定的，技术进步与经济增长处于量变过程，并不发生质的飞跃，所以我们可以假设商品住宅年有效需求量沿着一条平滑的指数曲线增长，其增长率取决于我国职工收入水准、住房自有化进程、国家城市改造计划等因素。实际年销售量是稳定增长趋势与内在波动的叠加。　　表1　商品住宅的年销售量及相关数据 　　　 量At　　指数拟合At　　　 动At—At　　(At—At)/At 1987　2 697.24　2 256.142 07　　441.097 93　 0.195 510 1988　2 927.33　2 612.590 76　　314.739 24　 0.120 470 1989　2 855.36　3 025.354 89　 -169.994 89　-0.056 190 1990　2 871.54　3 503.331 78　 -631.791 78　-0.180 340 1991　3 025.46　4 056.824 40 -1 031.364 40　-0.254 229 1992　4 288.86　4 697.763 52　 -408.903 52　-0.087 042 1993　6 687.91　5 439.964 84　1 247.945