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房地产管理基本制度与政策 第一章 民事法律基本知识 第一节 民法总论 ◆调整平等主体的公民、法人、公民与法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和。 ◆民法基本原则：①意思自治；②诚实信用；③公序良俗。 ◆民事法律关系要素：①民事主体（自然人、法人和其他组织；国家在一些场合是特殊主体）；②内容；③客 体。 ◆法律行为分类：⑴单方：①需对方受领：解除合同、免除债务；②无须受领：悬赏广告、遗嘱、设立财团。 双方：买卖、赠与、借款、委托等合同。多方：合伙合同、董事会决议。⑵处分：转让房屋所有权、免除债务、放 弃商标权、继承权；负担：悬赏广告。⑶有偿：买卖合同；无偿：赠与合同。⑷诺成：小件寄存；实践：保管合同。 ⑸要式：结婚、设立抵押权、房地产登记；不要式：除要式外。⑹死因：遗嘱；生前：除死因行为外。 ◆不可代理：①结、离婚；②遗嘱；③事实、侵权行为。 ◆间接代理包括：①行纪；②运输。 ◆代理（直接代理）：代理人以被代理人名义并为了被代理人的利益同第三人为法律行为。行纪（间接代理）： 代理人以自己名义但为被代理人利益与第三人为法律行为。居间：给委托人提供信息、媒介、服务，不能决定是否 与第三人订立合同。使者（传达人）：表示本人已决定的意思或转达本人的意思表示的人，不与第三人发生法律行 为。委托：仅发生在本人和代理人之间的内部关系。 ◆代理：①委托代理；②法定代理；③指定代理。 ◆完全民事行为能力：18 周岁以上或 16 周岁自食其力者。限制：10 周岁上或不能完全辨认自己行为的精神病 人。无：10 岁下或不能辨认精神病人。 ◆未成年人监护：①父母；②祖父母、外祖；③兄姐；④关系密切亲朋。成年精神病人监护：①配偶；②父母； ③成年子女；④其他近亲；⑤关系密切亲朋。 ◆宣告失踪：下落不明满二年；公告期三个月。宣告死亡：①不明满四年；②意外事故不明满二年。公告期一 年（意外三个月）。利害关系人（①配偶；②父母、子女；③兄弟姐妹、祖父母、外祖、孙子女、外孙子女；④民 事权利义务关系人，存在先后顺序）向法院申请。撤销死宣：①财产关系恢复原状；②人身关系不自动恢复（若配 偶未再婚则自行恢复；若再婚后又离或配偶又死则关系不恢复；子女被依法收养的若主张收养无效则不准，收养、 被收养人同意除外）。 ◆家庭经营的个体工商户、农村承包经营户属于合伙。 ◆法人：①企业法人；②非企业法人（机关、事业单位、社团）。有限责任公司与股份有限公司之间名称变更 的，不动产应办理变更登记；合伙企业将不动产转让给合伙人应办理转移登记。 ◆其他组织：①私营独资企业、合伙组织；②合伙型联营；③中外合作经营、外资企业；④社团；⑤法人分支 机构；⑥银行分支；⑦人保分支；⑧乡镇、街道、村企业；⑨其他。合伙组织：①合伙企业；②合伙型中外合作经 营企业；③合伙律师所；④合伙会计师所；⑤合伙税务师所。 ◆物的特征：①存人体外；②人能控制；③满足人需要；④为有体物。 ◆不动产：①土地；②地上定着物（建筑物、构筑物、林木；构筑物：桥梁、道路、码头、油库、烟囱、凉亭、 假山、雕塑、水库大坝）。 第二节 物权法 ◆物权：所有权（占有、使用、收益、处分）和他物权（用益物权与担保物权）。担保物权包括抵押权（不动 产、动产、动产浮动、权利和最高额抵押权）、质权（权利和动产质权）、留置权。限制物权如建设用地使用权、地 役权、抵押权。 ◆物权特征：物权是一种①支配权；②绝对权。 ◆物权优先效力：⑴物权优先于债权 （特例：①买卖不破租赁；②法律赋予的优先债权；③办理预告登记的债 权）；⑵先设立物权优于后设物权。 ◆物、债权区别：①物权是支配权、对世权，债权是请求权、对人权；②物权具有排他性，债权具有平等性。 ◆物权法特征：①私法重要组成部分；②是实体法非程序法。 ◆物权法基本原则：①物权法定；②公示与公信；③物权特定。具有登记能力权利：①不动产所有权；②用益 物权（如建用地使用权、土承经营权、宅基地使用权、地役权、养殖权、取水权、采矿权等）；③不动产抵押权。 不具有登记能力权利：包括债权（如房