山西运城豪德贸易广场项目投资策划书.doc

第一章 总 论 第一节 项目概况 一、项目名称：运城豪德物流园区 二、建设单位：运城豪德贸易广场开发有限公司 三、法人代表：汪荣贵 四、建设单位简介： 运城豪德贸易广场开发有限公司是由深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司共同控股的公司。公司主要开发、经营运城豪德物流园区。 深圳市豪德投资有限公司和香港豪德集团开发有限公司以国际视野、国际模式，立足于国内各项投资建设和开发，相继成功开发和运作景德镇贸易广场、潍坊豪德光彩贸易广场等商贸物流项目。在商贸广场的建设与经营上，以十年之成功经验，创造了一套针对大型商贸广场从设计、开发到经营的成功模式，以其卓著的业绩、完美的集团口碑，良好的社会形象和雄厚的综合实力，逐步树立了豪德集团中国商贸流通业巨头的地位。 景德镇豪德贸易广场占地350亩，已建成建筑面积约13.09万平方米，其中：商铺1208套11.9万平方米，配套住宅80套1.19万平方米。现已成为赣、浙、皖周边地区重要的商品集散地，该市场是景德镇市政府为实现“十五”城市规划总体目标，为提升城市的商贸功能和品位，而与豪德集团共同合作开发建设的特大型商业基础设施项目。 潍坊豪德光彩贸易广场占地亩，投资万元项目资本金万元，银行贷款万元建筑面积约万平方米，其中：商铺套万平方米，住宅套平方米平方米 五、建设地址：运城经济技术开发区。 六、建设性质：新建 七、建设规模 ：运城豪德物流园区总征地面积亩（2845m2），总用地面积305.41亩（203607m2），总建筑面积：m2，其中：商铺m2、配套生活设施m2、电子商务中心m2、公厕等432.0m2。 八、开发期限：4年，其中建设期2年。 九、总投资及资金来源 项目估算总投资：万元，其中：开发建设投资万元，期间费用万元。 资金来源为：项目资本金万元（占40％），银行贷款万元（占50％），预售收入万元（占10％）。 十、主要技术经济指标 1、容积率：1.02、建筑密度：4% 3、绿地率：1.96% 4、物流园区内交易场地销售收入：万元 5、销售税金及附加万元 6、物流收入（税后）万元 7、利润总额万元 8、总投资利税率% 9、所得税万元 10、所得税后净利润万元 11、总投资利润率% 12、资本金利润率% 13、盈亏平衡点% 14、财务内部收益率：%Ic=12% 15、财务净现值：万元0（Ic=12%时） 16、投资回收期：年 1、贷款偿还期4年 1、从第2年开始按3年等额还本，偿债备付率为1 第二节 可行性研究范围 一、可行性研究依据 1、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》(国发〔2005〕19号) 2、《山西省人民政府关于促进流通业发展的实施意见》(晋政发〔2006〕1号) 3、《运城市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 4、《运城市城市总体规划（2001—2020）》 5、运城豪德物流园区建设合同书 6、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95） 7、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93） 8、《山西省建设工程投资概算指标》1997年12月。 9、《山西省建设工程其他费用暂行标准》山西省建设厅、山西省计委1995年8月 10、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》 11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范 12、建设单位提供的有关资料 13、本项目可行性研究报告编制委托书。 二、可行性研究范围 通过调查项目所在地的社会经济状况，市政基础设施、各类专业市场及物流设施现状，并进行市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，对该项目的建设环境、投资环境、建筑平面布置的合理性等进行分析论证，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，同时对工程的建设内容，投资估算及财务效益进行重点分析论证，提出项目可行性研究结论。 三、可行性研究的结论 运城位于秦、晋、豫黄河新三角的中心地区，随着运城市社会经济的快速发展，新型工业化、农业产业化、特色城镇化进程的快速推进，始建于九十年代初期的禹都市场已经不能满足大生产、大流通和现代物流业发展的需要。运城豪德物流园区项目建设，有充足的物流资源作为市场的支撑，有优越的区域环境和交通优势以及壮大发展的空间，投资主体单位有雄厚的资金和大型开发建设的经验。本项目建设符合《中国现代物流发展纲要草案》要求，技术路线合理，目标定位准确，项目切实可行，对促进运城现代物流发展具有意义。 开发建设运城豪德物流园区可以达到下述目的： 1、落实《运城市城市总体规划（2001—2020）》，拉大城市框架，策应城市“东进、西延、北扩、南改”的建设要求，提高城市品位。该大型全部建成投产后，对于改善运城的城市整体形象，提升运城的城市品位，繁荣运城市现代商贸流通业，都将产生巨大的经济效益和社会效益。 2、随着运城豪德