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2013年财务实习生培训课件 不满足!勤发奋!常积小流!必汇江河! 讲解人:kity 2013年7月 目 录 一、房地产成本核算规范。 二、税法知识 三、发票管理 四、房地产涉税问题解答 房地产成本核算规范 成本核算的一般步骤: ◆第一步:根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。 ◆第二步:设置有关成本核算会计科目,核算和归集生产成本费用。 ◆第三步:按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 ◆第四步:将归集的生产成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 房地产成本核算规范 ◆第五步:编制项目生产成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。 ◆第六步:正确划分已完工产品和在建产品之间的成本,分别结转完工库存商品成本。 ◆第七步:正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工产品的销售成本。 ◆第八步:编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。 房地产成本核算规范 ●成本核算对象的确定原则: 应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本的及时结算;适应成本监控的要求。 ●成本核算对象的确定方法: 一、单体开发项目,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 二、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目,可以合并为一个成本核算对象。 房地产成本核算规范 三、对于开发规模较大、工期较长的开发项目,可以结合项目特点和成本管理的需要,按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 1、成片分期(区)开发的项目,可以以各期(区)为成本核算对象。 2、同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象。 3、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象。 房地产成本核算规范 四、根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等库存商品成本,均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 成本核算对象的集中立项制度:各公司根据上述原则和方法,确定本公司的成本核算对象后,应及时上报地产事业部财务管理中心、工程管控中心备案,以建立集团公司统一的房地产项目目录。 成本费用项目及核算内容 开发成本项目在核算上将其分为如下六个成本项目: (1) 土地征用及拆迁补偿费 (2) 前期工程费 (3) 建筑安装工程费 (4)基础设施费 (5)配套设施费 (6) 开发间接费。 成本费用项目及核算内容 房地产企业开发成本明细项目: (1) 土地征用及拆迁补偿费: 因房地产开发而征用土地所发生的各项费用,包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费,以及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出、土地拍卖价款及佣金等。 主要内容: (一)土地征用费:支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费,交纳的契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 成本费用项目及核算内容 (二)拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等;拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐,分别冲减有关成本。 (三)市政配套费:指向政府部门交纳的大市政配套费,征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费、接口补偿费等。 (四)合作款项:补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 (五)其他:如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 成本费用项目及核算内容 二、前期工程费: (一)指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容: 勘察设计费 1、勘测丈量费:包括初勘、详勘等。主要有:水文、地质、文物和地基 勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 2、规划设计费: ◆规划费:方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 ◆设计费:施工图设计费、修改设计费等。 ◆其他:可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。 3、建筑研究用房费:包

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