上海xx财富中心项目立项申请可行性报告.doc

 目 录 1.项目情况 1 1.1地理位置 1 1.2主要经济技术指标 1 1.3地块现状 2 1.4周边环境 2 1.5配套设施 3 2.区域规划情况 4 2.1区域建设规划 4 2.2产业发展规划 5 2.3轨道交通规划 6 2.4区域发展环境比较 6 2.5区域规划总结 8 3.区域办公市场分析 8 3.1宏观背景 8 3.2区域办公竞品分析 9 3.3项目办公客户定位建议 11 3.3项目办公类型定位建议 12 3.4项目办公开工时序建议 12 3.5甲级办公楼租金/售价建议 13 3.6公寓式办公售价建议 15 4.区域商业市场分析 16 4.1宏观背景 16 4.2区域商业分布情况 16 4.4区域商业消费者定位建议 18 4.3项目商业业态定位建议 19 5.项目初步财务评价 21 5.1项目评估说明 21 5.2项目开发经营方案 21 5.3项目总投资估算 22 5.3.1估算参数 22 5.3.2总投资估算 22 5.4项目经营收入估算 23 5.4.1估算参数 23 5.4.2项目经营收入测算 23 5.5项目财务评价 23 5.5.1静态盈利能力 23 5.5.2动态盈利能力 24 5.5.3资金平衡分析 24 5.5.3资金平衡分析 25 5.6项目盈亏平衡分析 26 5.7项目评估结论 26 1.项目情况 1.1地理位置 本项目地块位于普陀区中西部，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处西北侧。具体四至范围为：东起真北路中环线，西倚子洲路，北靠铜川路，南临曹安路和沪宁高速公路，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。 1.2主要经济技术指标 1.3地块现状 该地块目前为多家汽车企业用地，包括大众维修中心、上海汽车工业机动车置换有限公司、民防真北路停车场、普陀区机动车驾驶员培训部、沪裕钢材仓库等（由于无地块红线范围相关资料，项目位置目前暂定）。现场勘察显示，整个地块较为方正，临路面位于真北路高架及曹安公路，北侧、西侧均靠有建筑物阻挡，西北角临子洲路、金汤路处有一处入口（普陀区机动车驾驶员培训部），如在项目地块范围内，则为项目西北侧唯一临路入口。 1.4周边环境 地块以西：与真光新村老式住宅区仅一墙之隔，无进出通道。 地块以南：紧贴曹安公路，连通中环线立交桥和沪宁高速，道路情况复杂，来往车辆极多，环境非常嘈杂。同时，由于高架下匝道的影响，使得进入该地块的通路被阻挡，需绕行2、3百米。 地块以东：为真北路，有高架支柱和栅栏阻拦。 地块以北：有如家快捷酒店、少量中低挡餐饮设施及住宅区。 1.5配套设施 交通配套： 项目紧邻真北路中环线、曹安公路、沪宁高速公路三条上海西北侧的交通动脉，可以方便直达市区各处，距离上海虹桥国际机场仅10公里，且周边分布有北安线、727、750、62、323、562、827、947等众多公交线路，交通出行十分便利。 商业配套： 项目周边商业配套较为齐全，拥有百联中环中心、麦德龙、红星美凯龙、百安居、迪卡侬、乐购、苏宁、国美、梅川路欧亚步行街等大型商业设施，作为区域商业中心已经初见规模。 项目环境现状总结—— 项目地处普陀区中环区域，区位道路条件较好，交通出行十分便利。作为居住聚集区，其发展较为成熟，商业配套设施较为完善。 由于项目临路面为真北路中环、沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入通路上受到较大影响，地块西北角出入口所临子洲路、金汤路均仅为双车道道路，本项目未来出入动线需着重考虑。否则道路环境将对项目尤其是商业部分构成不利影响。 2.区域规划情况 2.1区域建设规划 根据普陀区“十一五”规划，普陀区将在未来重点规划建设5大区域——真如城市副中心、长风生态商务区、真北组团商贸群、桃浦都市产业园、长寿综合服务带，其中本项目位于真北组团商贸群。 五大重点区域定位情况 商务 商业 娱乐 真如城市副中心 综合商务中心 便利性购物中心 历史风貌旅游文化区 长风生态商务区 高科技生态商务港 高端商业品牌店 苏州河娱乐休闲区 真北组团商贸群 长三角商务平台 大型专业商贸中心 都市休闲娱乐中心 桃浦都市产业园 物流枢纽中心 -- -- 长寿综合服务带 现代服务业集聚区 餐饮娱乐购物区 旅游休闲区 目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点规划地区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点规划地区的关键在于：专业商贸。目前周边专业市场集中是其发展的重要基础。 真北组团商贸群以中环线为中轴，南起苏州河，北至沪嘉高速公路。重点推进九大组团式商务、商业、宾馆、娱乐项目建设，规划用地面积70.66万㎡，规划建筑面积200.36万㎡。 ——真北路核心区域，重点开发商务办公楼宇群，搭建与长三角互为辐射对接的商务平台，凸显涉外经贸和商务特色，汇聚国内