对汉城新城规划建设的认识与思考.doc

对汉城新城规划建设的认识与思考 张玉鑫 ［提要」本文介绍了韩国汉城新城的布局、交通、环境等方面的规划，对其优点和不足进行了分析，对上海新城规划建设具有多方面的启示与借鉴。 关健词：汉城 新城 规划 上海 韩国是新兴的工业化国家之一。在南北战争结束后的五十多年时间里，韩国的工业化和城市化发展迅速。汉城行政区内的人口从解放时的不到100 万人发展到现在的超过1000 万人，若从称之为汉城圈的大城市的人口看，则达到1800 万人（包括仁川的人口）。汉城市域面积为605.8 平方公里，1998 年底，汉城人口为1032 万人，其人口密度为17046 人／平方公里，成为继法国巴黎后的世界上人口密度第二高的城市。 为容纳迅速增长的城市人口，汉城曾开发了大面积的市区，由于当时对住宅需求的激增以及时间上的紧迫因素等，城市开发的主要方式基本上是一种为解决急需的住宅和为无限膨胀的市区筑路供水式的被动式开发。客观地说，这种形式为当时的社会经济发展提供了应急式的保障，但是在进入了经济水平较为发达的八十年代以后，人们对当时的开发方式所导致的城市问题的严重性有了觉醒和认识，开始强调有计划的长期性的城市开发的必要性。随着80 年代以来住宅的供需不均衡的加剧，政府认为能够供给大量住宅的新的住宅城市（新城）的建设成为不可避免，于是在1989 年初迅速促进了汉城圈内的5个新城市的开发，即盆唐、一山、坪村、中洞和山本。用了5年左右的时间，5个新城基本建成并达到了一定的人口规模，对疏解汉城市区的人口，平衡住宅需求和价格以及合理规划汉城圈的城市布局结构等都起到了巨大的作用。 1 、新城规划建设简介 2 、对汉城新城规划建设的认识与分析 2 . 1 、新城规划的特点与开发策略 汉城对5 个新城的选址标准是“在汉城外围可大规模开发用地中，上下班1 小时以内，尽可能在20——25 公里以内，可以利用老城区的基础设施，居住环境舒适的用地。”在所确定的几个新城中，盆塘、一山新城以可能形成自足性城市，分别建成汉城东南部和西北部的中心城市为目标，坪村、山本、中洞新城市与老城市联系性城市。 a ．区位：5个新城均分布在汉城周围，距离市区约20——25 公里。 b ．规模：5个新城的人口平均约为20 万人，为中等规模城市。 c ．职能：以居住功能为主，与汉城市区有着较紧密的联系； d ．开发主体与方式：以政府为开发主体，采取公营开发方式； 韩国的城市建设开发方式主要有两种：一种是土地区划整理事业方式，一种叫公营开发事业方式。前者是以还地手法为依据的土地区划整理事业，即以土地有偿使用的市场化和民间化运作方式，即使在没有公共投资，也可利用地价变动促进事业发展，具有促进事业发展的长处，但在开发中反映土地所有者利益的程度太大，有不能保障城市环境的短处。公营开发是指政府或公共投资机关促进的收买方式的事业总称。这种方法在初期要消耗大量事业费，但是在公共的立场上促进规划及开发，能抑制投机，提高环境质量。所以在汉城圈大规模的新市区和新城市开发中，大部分采取了以土地的全面收买为主要内容的公营开发方式，其中最具代表性的便是5个新城的开发，立足于规划长期发展需要的估算，据规划预先确保所必要的土地，从而达到开发的高效和侵害私有权的最小化。由此意义上说，中央集权的政治经济和社会体制对新城的规划建设和汉城圈的人口集中作出了极大贡献。 e ．新城建设资金筹措 从建设新城的费用分担情况看，费用最多的是用地取得费、土地整理费和干线设施费，这部分主要由韩国土地公社和大韩住宅公社负担；学校、邮局、派出所、法院及检察院等新城内的公共设施的建设费由政府的有关部门担负；办公、住宅、商业等设施的建设费由民间部门担负。宅地补偿、城市基础设施的设置由开发上承担。为此所需的资金主要通过以下5 个方法来筹措的： 集资：即在规划确定后，施工建设前，组织开发者按照规划以预售的方式，获得资金。 住宅债券：大韩住宅公社以发行债券的形式募集资金，到期时用住宅来偿还的一种公司债券。 土地债券：为筹备新城开发事业初期所必要的大量费用而发行的债券，在住宅用地整理完成后通过卖地给予偿还。 国民住宅基金：为推动适用于一般市民的住宅建设而采取的一种特别会计形式的基金。 土地出售基金：经过用地取得和整理阶段，到用地供给阶段出售已整备的住宅用地，从而筹措建设资金。这是在初期阶段后中期阶段确保资金的方式。 2 . 2 、新城规划建设中存在的主要问题 适应韩国经济的快速发展需要．汉城圈的新城规划建设取得了很大成就，但是，由于新城的规划建设没有经过充分的研究论证和更加长远、综合的考虑，当时开发新城的动机是对不断深化的不动产投机和急剧上升的住宅价格为目的，仅是个经济处方而已，所以在短时间内能够供给多少住宅成为政策的主要关心事项，故在此期间对居住环境及生活的质量问题未能够给