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第二章：房地产概述 地役权和相邻权的区别： 1、产生方式不同。相邻权由法律直接规定，无需登记便可当然发生效力；地役权的取得主要是依法律行为而取得，一般是约定权利，当事人双方应到不动产登记机关进行设立登记。　 2、调节范围不同。相邻权是法律对相邻关系进行的一种最小限度的调节，其对不动产所有权或使用权的限制与扩展程度较少；地役权对土地所有权或使用权的限制与扩展程度较大，并且能够运用其私法自治的特性来弥补法律规定的相邻关系内容十分有限的不足，从而可以有效地利用土地和其他不动产资源。 3、是否毗邻要求不同。相邻关系都发生在相互毗邻的不动产之上，而地役权则不要求相互毗邻。虽然说地役权通常是发生在毗邻当中，但是不排除例外。 4、相邻关系的产生一般都是无偿的，而地役权的一般都是有偿的。原因在与，权利人可以从地役权上获得一定利益，而相邻关系则不能。 5、相邻关系是所有权和使用权的限制，其属于所有权范畴。而地役权属于用益物权，其本质是对他人所有土地的使用。 6、地役权是独立的物权，虽然他从属于其他权利，但是地役权的存在不以自己的土地（需役地）为基础，所以独立于需役地，属于独立的物权。而相邻关系，是对权利的限制，不是独立的物权。它只是两个不动产之间的关系而已，所以我们称之为相邻关系更为准确。 第五节 房地产权属登记制度 我国房地产登记的性质具有以下特点： 1．登记的范围特殊。 2．房地产权属登记属于强制性登记。 3．登记部门对登记申请实行实质性审查，无异议时方予登记。 4．登记具有较强的公信力，除司法判定可予以否定外，是产权的唯一合法证明。 第五章 房地产开发法律制度 第一节 房地产开发概述 二、房地产开发的分类 1、按开发的对象来划分，房地产开发分为新区开发和旧城改造。 2、以开发的方式来划分，可将房地产开发分为单项开发、成片开发和小区开发。 3、按开发主体来划分，房地产开发可分为政府开发和房地产开发企业开发。 三、房地产开发的特征 1．投资量大、回收期长。2．高赢利、高风险。3．涉及面广、具有综合性。 第二节 房地产开发企业 三、房地产开发企业的资质管理 (一)资质等级申请制度 (二)资质等级的审批 (三)资质等级年检 (四)禁止越级承接房地产开发业务 房地产交易法律制度 房地产转让P149 房地产转让的程序 1．房地产转让当事人签订书面转让合同； 2．房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； 3．房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； 4．房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； 5．房地产转让当事人按照有关规定缴纳有关税费； 6．房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。 六、房地产转让合同 （一）合同在房地产转让中的地位和作用 房地产转让合同是指房地产的转让人与受让人为明确双方在房地产转让过程中各自的权利和义务而达成的书面一致意见。 签订书面合同是房地产转让必须具备的形式要件，没有书面转让合同，当事人不能通过登记机关办理房地产权利的变更手续，受让人也不能取得标的房产的所有权。 （二）房地产转让合同的内容 按照我国相关法律的规定，房地产转让合同中应具备下列条款： 第一，双方当事人的姓名或名称、住所。第二，房地产权属证书名称及编号。 第三，房地产坐落位置、面积、四至界限。 第四，土地宗地号，土地使用权的取得方式、时间及年限。 第五，房地产的用途或使用性质。 第六，成交价格及支付方式。第七，房地产交付使用的时间及过户时间 第八，违约责任。第九，双方约定的其他事宜。 房地产转让合同是双方当事人意思表示一致的产物，只要不违背法律的强制性规定，当事人在合同中约定的权利和义务对双方均有约束力。 某些法定的内容并不需要当事人在合同中约定，当事人在要约过程中的某些口头承诺也可能构成合同的法定内容。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 （三）房地产转让合同的效力 1、房地产转让合同效力的概念 房地产转让合同的效力是指依法成立的房地产转让合同在当事人之间产生的法律拘束力。 合同的成立是指缔约当事人就合同的主要条款达成合意。 合同生效是指国家对已经成立的合同予以认可，如果当事人的合意符合国家的意志，将