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建業地産(832.HK) 銷售進展理想 Phillip Securities (Hong Kong) Ltd Bloomberg │ Reuters │ POEMS 832.HK │832.HK │832.HK 行業：內地房地產 Phillip Securities Research 16 April, 2012 年報分析 評級：買入 收市價：1.98 目標價：2.55 研究員 陳耕 chengeng@ +8621107 投資概述 2011年建業地産的銷售成績令人滿意。公司全年的合約銷售金額增加48%至人民幣81.2億元，較全年銷售目標73億元超額完成11%，年內合約銷售總面積超過132萬平方米。 建業地産在2012年第一季度的銷售進展理想，優于我們預期。1季度建業地産已經完成全年目標的27%，而預期政策平穩、銷售基數仍較低以及對傳統銷售旺季的憧憬，使我們有理由對建業地産在2012年的銷售持更加樂觀的態度。 建業地産2011年度總收入爲人民幣66.4億元，同比上升47%，淨利潤爲6.7 億元，同比上升23%，基本符合預期。 截止2011年末公司的淨債務權益比例由2010年末的29.32%降至27.75%，財務狀况保持健康。我們認爲，建業地産有必要進一步改善短期流動資金狀况以提升公司的競爭優勢。而待售存貨價值增長36.5%至86億，其中已竣工的物業價值僅爲13.3億，公司穩健的發展節奏的優勢得以體現。 2011年建業地産加快在三、四綫城市布局的步伐。截至2011年末，建業地産的土地儲備達1380萬平方米。我們認爲，2012年小型地産企業倒閉潮可能出現，這將有利于建業地産以折扣價格獲取河南省的優質地産資源，預計建業地産在河南省的商品住宅的市場份額將保持上升。 我們預計，建業地産在2012年和2013年的淨利潤將達人民幣9.98億和10.68億元，每股收益爲0.411和0.44元，相當于0.506和0.542港元。我們維持建業地産“買入”的評級，上調12個月目標價爲2.55港元，相當于5倍的2012年市盈率，高出現價28%。 2011年銷售如期達標 2011年建業地産的銷售成績令人滿意。公司全年的合約銷售金額增加48%至人民幣81.2億元，較全年銷售目標73億元超額完成11%，年內合約銷售總面積超過132萬平方米。銷售額增長主要源于鄭州以外地區的銷售增長迅猛，銷售額增速達67%，而鄭州地區的銷售增速僅爲12.5%。建業地産的銷售結構漸趨合理，商丘、南陽等河南新興三、四綫城市的銷售占比顯著上升，而鄭州地區的銷售占比滑落至26.6%，建業地産將越來越多的發展資源投向三四綫城市的趨勢已然非常明顯。 表1，2011年銷售額細節列表 來源，公司報告 2012年1季度銷售進展理想 建業地産在2012年第一季度的銷售進展理想，優于我們預期。期內，公司實現合同銷售額及銷售面積分別爲24.5億元及33.7萬平方米，同比上升35%及68%。其中3月銷售額達10億元人民幣，同比上升156%。我們認爲，房屋信貸政策放鬆、多數項目未受限購影響以及推盤數量上升是銷售好于預期的原因。1季度建業地産已經完成全年目標的27%，而預期政策平穩、銷售基數仍較低以及對傳統銷售旺季的憧憬，使我們有理由對建業地産在2012年的銷售持更加樂觀的態度。 圖1，收入及增速一覽 來源，公司資料及輝立證券 結算面積有序增長 建業地産的年度總收入爲人民幣66.4億元，同比上升47%，這主要由于結算面積增加50.5%以及高檔住宅的結算比例增加所致。淨利潤爲6.7 億元，同比上升23%，基本符合預期。毛利率增長4個百分點至38.8%，而淨利率由12.1%下降至10.1%，主要由于所結算高端項目增長導致增值稅的增加所致。建業地産派息人民幣2億元，派息率約爲28%，每股派息爲0.1港元，股息收益率約爲5%。 圖2，盈利能力一覽 來源，公司資料及輝立證券 財務狀况保持健康 截止2011年末，建業地産持有現金爲39億元，與2010年末持平。公司的借款總額略升至53.8億元，但債務結構變化顯著。由于優先票據分類調整，公司的短期債務由35.2億升至47.5億，而長期債務則由14.9億降至6.2億。公司的淨債務權益比例由2010年末的29.32%降至27.75%，財務狀况保持健康。我們認爲，建業地産有必要進一步改善短期流動資金狀况以提升公司的競爭優勢。此外，待售存貨價值增長36.5%至86億，其中已竣工的物業價值僅爲13.3億，公司穩健的發展節奏的優勢得以體現。 持續三、四綫城市布局