南昌某住宅小区建设项目立项可研报告.doc

目录 一、总论 4 （一）项目背景 4 1、项目概要 4 2、开发商概况 4 3、可行性研究报告编制依据 4 （二）项目概况 5 1、项目用地 5 2、建设规模 5 3、主要建筑条件 5 4、项目总投资及融资方案 5 5、综合技术经济指标 5 (三)研究结论 6 （四）该项目住宅部分的团购合作关系 8 二、市场分析与需求预测 9 (一) 南昌市概况及经济发展基本情况： 9 （二）市场分析 10 1、宏观经济分析 10 2、区域房地产市场分析 13 （二）目标消费群体及价格定位 17 1、 本项目的目标消费群体： 17 2、 项目楼盘价格 17 （三）项目优劣势分析 17 1、项目与周边楼盘对比的优势和机会 18 2、项目的劣势和挑战 19 三、小区规划 20 （一）项目整体规划 20 （二） 总体平面布置 20 （三） 用地平衡 21 （四） 住宅设计 21 （五）交通及停车系统 23 （六）绿化景观设计 23 四、工程设计方案 24 （一）建设标准 24 （二）主要建设内容及规模 24 （三）工程方案 25 1、主要建筑设计 25 2、总图规划设计 25 3、规划设计总体框架 26 五、环境保护与节能 27 1、项目场址环境现状 27 2、环境质量标准 28 3、施工时的环境影响及解决措施 28 4、营运期的环保措施： 30 5、节能系统 32 六、项目公用配套工程与消防 33 （一）劳动安全卫生管理 33 （二）公用配套工程 33 （1） 给水 33 （2）排水及去向 33 （3）供电设计 33 （4）燃气 34 （5）垃圾收集 34 （6）智能化设计 34 （三）消防 34 七、组织管理 35 （一）组织管理 35 招投标管理 35 （二）物业管理内容 35 1、前期物业管理 35 2、物业管理公约 36 3、物业管理委托合同 36 八、项目实施进度 37 （一）建设工期 37 （二）项目实施进度安排 37 （三）项目实施进度表 37 九、投资估价及资金筹措 38 （—）投资估算依据 38 （二）开发建设投资估 38 （三）项目投资与筹资计划 38 1、项目投资计划 38 2、资金筹措计划 39 十、财务分析 41 （一）财务评价基础数据与参数选取 41 1、项目计算期及财务基准收益率 41 （二） 开发成本费用 41 （三） 盈利能力分析 41 （四） 不确定性分析 42 1、 敏感性分析 42 2、 临界点分析 42 （五） 财务评价结论 42 十一、社会评价 44 （一） 社会效益分析 44 （二） 项目风险分析 44 （1） 政策风险 44 （2） 市场风险 44 （3） 资金风险 45 （4） 工程风险 45 （5） 社会风险 45 十二、研究结论与建议 46 附表 47 一、总论 （一）项目背景 1、项目概要 项目名称：XX居住小区 项目开发商：南昌XX发展有限公司 设计单位：江西省XX建筑设计有限公司 项目建设地点：南昌市 2、开发商概况 南昌XX发展有限公司（原名南昌机械有限公司）于92年成立，企业总资产投资近六仟万元，其中有：土地15亩；厂房、办公楼、仓库、食堂等配套用房；水、电、路、绿化、下水道等配套设施投资；生产所需固定设备及技术投资；职工近100人，平均年生产5000万元，累计创税3000万元。 为了配合南昌人民政府将“迎宾大道打造成商贸一条街的整体改造工程”拟将工厂迁入小兰工业园，计划征用土地50亩，投资8000万元，在原有产品基础上新增集群抄表系统产品，预计建成后投产可实现年产值1.1亿元人民币，并且每年将以30%以上速度递增，年创税800余万元以上，地方政府将此项目列入重点招商引资项目，为了企业搬迁落户小兰工业园给予了一系列优惠政策。如：将地块容积率提高，通过综合开发此项目补偿企业应搬迁新建厂房而造成的经济损失。 3、可行性研究报告编制依据 （1）《投资项目可行性研究指南》； （2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； （3）《江西省南昌市城市总体规划》（2006—2020）； （4）《南昌市统计年鉴》（2006—2008）； （5）开发商提供的项目规划与建筑设计方案资料； （6）开发商提供的其它相关资料； （二）项目概况 1、项目用地 本项目用地位于江西省南昌市南昌市迎宾北大道旁。该用地南北约320米，东西约86米，面积19739.9平方米，地势西高东低,基地东南北三面现存有居民楼，西临迎宾北大道。 2、建设规模 本项目总用地面积19739.9平方米，总建筑面积84633.6平方米。其中计算容积率面积76195.6平方米、不计容积率总建筑面积8438平方米、建筑占地面积7351.6平方米。该项目为集住宅、商业、停车等功能为一体的大型民用建筑,本工程包括4栋 18层住宅楼（1#、2#、