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侵犯优先购买权的合同效力_民法论文 侵犯优先购买权的合同效力_民法论文 所谓优先购买权，简称先买权，是指当事人在特定情形下得优先购买标的物的权利。优先购买权属广义的优先权的一种（先取特权），依民法通说，可分进一步区分为法定的优先购买权与约定的优先购买权：前者为法律赋予的优先购买权，后者则是当事人通过合同约定的优先购买权。约定的优先购买权原则上仅在当事人之间发生效力，一方违反约定未经对方行使优先购买权而擅自出卖标的物，给对方造成损失时，自应承担相应的违约责任，法律适用上并无疑难之处。实践中争议较大的是侵犯法定优先购买权的情形，尤其是对于侵害他人优先购买权所订合同的效力，无论是理论界，还是实务界，均存在着不同的看法，因此本书也主要探讨侵犯法定优先购买权所订合同的效力问题。 一、 侵犯承租人优先购买权的合同效力 （一） 承租人优先购买权的制度价值 现代各国民法大多规定出租人出卖租赁物时，在同等条件下，承租人享有优先购买的权利，我国民法也不例外。众所周知，法律关于一项权利的规定必然有其目的和价值，那么，法律上为什么要规定房屋承租人的优先购买权呢? 法定的房屋承租人优先购买权的制度价值是什么呢? 一般认为, 承租人优先购买权有如下制度上的价值：首先，是为了保护弱势群体的利益，使“居者有其屋”，因为赋予承租人以优先购买权的主要目的在于保障承租人可以在同等条件下优先得到房屋所有权的可能性。其次，是可以维护稳定的社会经济秩序[1]，当租赁合同依法签订后，承租人基于占有使用租赁物这一事实，必然会围绕着该物在社会上形成诸如生产、生活中许多方面的特定联系，因此，在出租人要出卖该租赁物时，如果能满足承租人的特殊需要，则会对人们的生产生活的稳定和方便买卖流通秩序有着重要的积极意义。最后，是可以促进资源有效利用，保障财产所有权各种权能的统一，使物之所有权与用益权集于一人，一方对租赁物的继续使用可以不要大幅调整，从而间接鼓励、促使租赁行为的发生，承租人也因有此预期，而更愿在租赁物上进行投资[2]。 但对于承租人的优先购买权制度，一些人则提出了质疑，其理由是：首先，承租人优先购买权违背了私法自治的原则，认为承租人优先购买权是对出卖人自由意志和所有权自由的一种限制，不具有正当性，例如从房屋承租人的优先购买权的实现过程来看, 房屋所有人欲出卖房屋, 必须提前3个月通知承租人，在某些情况下, 这样会使得房屋所有人处于一种很被动的局面，一方面, 在3个月内, 房屋所有人只能消极等待承租人的选择, 另一方面, 房屋所有人很可能会丧失“商机”, 错过比较理想的买受人, 因为, 其他买受人也不愿意消极等待承租人的选择。可见, 优先购买权会在一定程度上限制了交易。其次，赋予承租人优先购买权可能会带来大量法律适用上的问题，其实际效果也不佳，例如有人认为，房屋承租人的优先购买权很容易被规避, 极具脆弱性，因为如果房屋所有人不想将其房屋卖与承租人, 其完全可以利用“假赠与实买卖”的方式, 将房屋所有权让渡给其他人, 此时, 承租人难以主张其优先购买权，此外，所谓的“同等条件”在实践中很难具体化，具有很大的模糊性, 不易确定和操作。[3]其三，承租人相对于出租人来说，无论从合同地位还是经济实力来看，都无法必然得出承租人为弱者而需要进行特殊保护的结论。其四，即使承租人在某些情况下处于弱者地位, 但是并不足以让法律规定优先购买权来给予特殊保护，因为法律上已经有“买卖不破租赁”的基本原则来“特殊”保护承租人的利益了。在“买卖不破租赁”的原则下, 即使出租人将其出租的房屋卖给了第三人, 在租赁未到期之前, 承租人的租赁权完全可以对抗新买主的所有权的, 可见, 承租人的实际利益已经得到保护。 笔者认为, 承租人优先购买权制度仍具有其存在的合理性，主要基于以下几点原因：一是维护弱势群体生存条件的社会价值仍然存在。当今社会贫富差距仍然存在，强弱仍然分明，建立和谐的社会仍然迫切的要求我们提高对社会低收入及最低收入群体的生存利益的关注。虽然从整体上看，承租人并不一定都属于社会经济中的弱势群体，但是，在多数情形下，相对于作为所有权人的出租人，承租人仍然是经济上的弱者，法律有对其进行特别保护的必要。我们不能仅仅因为某个承租人不是经济上的弱者，就否定法律赋予承租人以优先购买权的价值。 二是现有制度实际效果不佳的弊端，可以通过完善立法及司法解释等方式来解决，而不需要取缔承租人优先购买权制度。事实上，为保障承租人的合法权益，我国不仅在立法上对其优先购买权予以规定，为确保这一权利得到落实，最高法院也制定了相应的司法解释对该权利的行使予以规制，尤其是2008年发布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“租赁合同司法解释”）对承租人之优先购买权的效力及其