某大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心）立项投资申请可行性论证报告.doc

目 录 报告摘要 3 1 项目基本情况 6 2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析 6 2.1 ××市概况及投资环境分析 6 2.2 ××市宏观经济发展基本情况 6 2.3 ××市商业发展现状分析 6 2.4 ××市商业地产市场的基本情况 12 2.5 ××市商业地产市场发展总结 19 3 商业地产项目开发的政策、法律及规划依据 19 4立地开发条件 19 4.1 项目立地条件 19 4.2 项目地块基本指标 20 4.3商业区位及道路交通 20 4.4 附近商业及生活配套 29 4.5 市政基础及公建配套设施 30 4.6 立地综合评述 31 5 项目所在区域商业地产的开发、出售、出租经营情况 31 5.1供给分析 31 5.2 需求分析 34 5.3 租售分析 38 5.4 对项目所在区域的商业地产开发的总体评价 41 5.5 商业用房项目SWOT分析 42 6 项目定位及设计建议 44 6.1 市场定位 44 6.2 产品定位 50 6.3 目标客户定位 54 7 项目综合分析 57 报告摘要 1、项目概况 ××××项目是×××××房地产开发公司在××××××××地区开发的大型商业地产项目，占地46亩，通过前期初步设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。 2、项目分析结果 通过对项目的自身条件与市场环境的分析，对本项目判断如下： 2.1项目优势 项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性和通畅性均好； 项目周边已经有一定规模和层次的居民住宅落成，形成基本消费； 项目西靠CBD商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足； 燕莎OUTLETS的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流； 项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求； 开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。 2.2项目劣势 项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳； 项目自身及周边目前正处于待开发阶段，商业成长需要一定的时间； 项目周边的基础设施相对不完善，×××桥的改善需要一定的时间； 项目现有的商业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。 2.3项目机会 商业发展的良好形势与WTO的开放，四环商业带正初现端倪； 项目位于快速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之一； 项目处于规划中的CBD东扩范围和重点区域，未来区域潜力巨大； 与OUTLETS等商业的业态错位互补，将可能形成“1+12”的效果； 项目区域的四、五环间的商业空缺，可能通过本项目的成功开发填补； 未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。 2.4项目威胁 未来东边三、四、五环之间商业发展的竞争关系将造成一定的威胁； 处于城市节点中心的华贸中心20万平方米商业对本项目的分流作用； 项目周边楼盘商业（如世纪华侨城）对本项目客流具一定的分流作用。 综上所述，我们的结论是：项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。 3、项目定位建议 3.1项目整体定位 通过分析，我们建议项目的定位是：为××东南区域居民提供餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心（Shopping Center）。 项目将立足于基本商圈的消费人群，规划满足居民基本消费需求的大型综合超市（HYPERMARKET），同时充分利用环四环的交通区位优势及与OUTLETS的错位及互补性定位，引入符合商圈需要且辐射能力极强的业态如餐饮娱乐、家居建材等，以吸引二三级商圈的商务人群与高收入阶层，从而建成东南四环区域的地标性的休闲娱乐购物中心。 3.2 项目规模定位 根据商圈消费力的估算，我们建议本项目的总面积在9万平方米左右，其中包括约2万平方米的停车场和7万平方米的商业面积。 3.3 项目功能建议方案 根据我们对本项目区位条件、市场定位及商圈内竞争状况的分析；并以经营内容选择原则为尺度而提出的两种可供选择的方案，其中每种方案必备的基本业态为：大型综合超市、各种专卖专营店、大型影城、KTV、大型餐饮、健身康体中心。 方案一：特色业种为大型影城和家居建材城； 方案二：特色业种为大型影城和电子数码城。 我们认为第一种相对比较适合。 1 项目基本情况 ××××项目是×××××房地产开发公司在××××××××地区开发的大型商业地产项目，项目占地46亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。 为了更好的对××××项目进行定位和规划，×××××房地产开发公司委托××世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并根据分析结果对项目进行定位，提交可行性研究报告。 2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析 2.