建筑房地产行业投资分析报告.docVIP

目 录 1.房地产行业发展现状 4 1.1行业主要经济指标 4 1.2房地产业的主要产品情况 9 2.行业运行环境 12 2.1、政策和法律环境 12 2.2、需求环境 13 2.3、供给环境 14 3.加入WTO对中国房地产业的影响 16 3.1对房地产市场的影响 16 3.2对房地产企业的影响 16 4.行业发展的不确定因素 18 4.1宏观经济走势 18 4.2宏观经济政策 18 4.3政府对土地市场调控力度 18 5.行业发展前景及趋势预测 20 5.1中长期向好 20 5.2短线可能面临调整 21 6.重点城市房地产市场分析 23 6.1上海房地产市场分析 23 6.2北京房地产市场分析 31 6.3 广州房地产市场分析 43 7、房地产行业内企业及上市公司分析 52 7.1上市公司2001年总体业绩同比下滑 53 7.2导致房地产上市公司业绩下滑的原因分析 54 7.3.2001年房地产上市公司经营特点 57 7.4.房地产上市公司投资策略分析 59 8.房地产行业上市公司2002年年报前瞻 63 9、2003年房地产上市公司投资策略分析 66 10.结论和投资建议： 68 表目录 表1：商品房新开工面积中住宅的面积及比例 5 表2：房地产行业的毛利率（不计土地成本） 7 表3：房地产行业经营状况 7 表4：房地产开发企业的资产负债 7 表5：个人购买商品住宅面积 14 表6：个人购买商品住宅占住宅销售面积的比重 14 表7 02年完成主要指标与上年同比情况 32 表8：全国房地产行业企业基本状况 53 表9 2001年主要业务在北京的房地产公司情况 56 表10 2001年房地产上市公司主要指标一览表 60 图目录 图1 1995-2002年房地产行业投资及增长情况 4 图2 1997-2002年房地产业开工、施工、竣工状况 5 图3：房地产销售增长 6 图4 1997-2002年全国商品房平均价格 6 图5 1997-2002年10月全国商品房空置面积及增长情况 8 图6 1997-2002年房地产业土地储备情况 9 图7 1997-2002年商品房、住宅等销售面积 10 图8 1997-2002年10月全国住宅平均销售价格 10 图9 1992-2002房地产投资增长率和销售增长率对比 22 图10 上海市商品房竣工面积与销售面积 26 图11 1994-2000年上海空置商品房情况 27 图12 中房上海指数走势 27 图13 上海市存量房成交面积 28 图15 房地产投资增速变动趋势 34 图16 1995-2002年北京商品住宅平均价格走势 36 图17：全国房地产行业企业基本状况 53 1.房地产行业发展现状 1997年宏观经济“软着陆”之后，经济增长率下降，并出现通货紧缩趋势，为了启动经济增长，从1998年起国家开始鼓励房地产业发展，采取多种政策措施促进住房消费。在国家政策支持下，房地产业开始回升，1998年商品房销售面积比1997年增长35.24%，此后一直保持稳定增长势头，2001年投资额比2000年增长27.41%，02年1-10月投资额达到5588亿元，比上年同期增长29.8%，这说明房地产业在经过大起大落之后，进入了稳定发展阶段。 1.1行业主要经济指标 1995至1997年，全国房地产投资额一直徘徊在3200亿元左右，1998年房地产投资额迅速上升，保持稳定增长，2001年达到6245亿元。请看图1： 图1 1995-2002年房地产行业投资及增长情况 2.新开工面积、施工面积、竣工面积 近几年商品房新开工面积、施工面积与竣工面积连年增长。1998年受国家政策鼓励及住房制度改革的影响，商品房新开工面积增长率高达45.35％，99年新开工面积增长率有所降低，但2002年新开工面积又呈现快速增长之势，这预示今后几年商品房施工面积与竣工面积还将不断增长。新开工建设的商品房以住宅为主。 图2 1997-2002年房地产业开工、施工、竣工状况 表1：商品房新开工面积中住宅的面积及比例 年份 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 新开工住宅的面积（万平方米） 10996.6 16637.5 18797.9 24401.15 30532.72 37647 新开工住宅的面积占新开工商品房面积的比例（%） 78.39 81.6 83.25 86.35 84.94 89% 数据来自《2002中国统计年鉴》 3．销售面积和销售收入 自1997年以来，全国房地产销售面积和销售收入一直保持较高的增长率，1998年的高增长率部分是由于取消福利分房的政策引发各单位突击购房所造成，随后市场回到正常状况，销售面积和销售收入增长率保持在15-20%之间，2000年销售面积达到