住宅小区工程项目立项可行性分析报告书.doc

目 录 第一章 总 论 1 一、项目背景 1 二、项目概况 1 第二章 投资环境分析 3 一、北京市经济环境分析 3 二、朝阳区投资环境分析 5 三、房地产政策环境分析 6 第三章 房地产市场分析 8 一、房地产市场总体分析 8 二、房地产市场供应分析 8 三、房地产市场需求分析 9 四、房地产市场价格分析 9 第四章 项目总投资估算 12 一、总投资估算 12 二、资金筹措 14 第五章 经济效益评价 16 一、项目财务效益预测收入测算 16 二、财务现金流量分析 17 第六章 结论 19 附表 21 第一章 总 论 一、项目背景 90年代开始，北京纺织控股集团有限责任公司（原北京市纺织局）为进一步适应首都经济的发展，提高经济效益，开始了大规模的纺织工业产业结构调整。效益不明显的企业搬迁、置换原产业用地，成为支持行业调整一个重要的环节。2000年，为了更加直接的调控行业调整，北京纺织控股有限责任公司作为主要出资人成立了专业房地产开发公司北京方恒房地产开发有限公司。 北京纺织机械厂是北京纺织控股集团有限责任公司下属生产企业，创建于1958年初，是一个具有四十多年历史，拥有三百多名职工的纺织机械制造企业。主要生产毛纺,印染,服装及轻工机械设备,产品销往国内外。北京纺织机械厂拥有雄厚的技术力量和先进的生产设备，可进行机械电器等产品的设计加工和制造，可根据用户需要进行各种设计，制造及为用户提供现场调试，技术培训和服务。北京纺织机械厂厂址位于北京市朝阳区北四环东路，临机场高速路，从城市规划角度出发已不再适合工业生产。因此，北京纺织控股集团有限责任公司从城市规划角度出发，拟对纺织机械厂用地进行住宅小区的开发建设，通过土地的用途置换以充分显化土地资产价值，促进集团产业结构调整战略的实现。 二、项目概况 1、项目名称：方舟苑小区三期工程8#住宅楼项目 2、承办单位名称：北京方恒房地产开发有限公司 3、拟建地点：北京市朝阳区北四环东路甲九号地块。 4、主要建设内容和规模 方舟苑三期建设用地，即北京纺织机械厂旧址总用地面积约96081平方米，其中8#住宅楼项目总建筑面积约27441平方米，主要建设内容为住宅，其中住宅地上建筑面积为25256平方米，地下建筑面积为2185平方米，人防建筑面积为1074平方米。 5、项目总投资及资金筹措 项目总投资9525.94万元，开发经营期为2.5年。拟向银行借款4000万元，其余资金企业自筹解决。 三、报告编制依据 1、《投资项目经济咨询评估指南》(1998年)； 2、《建设项目经济评价方法与参数》（1993年）； 3、《1998-1999北京房地产年鉴》； 4、《北京统计年鉴1999》； 5、其他编制人员收集的相关资料、数据。 第二章 投资环境分析 一、北京市经济环境分析 2000年以来，随着全国经济出现了重要转机，北京市经济发展的总体环境进一步改善，社会总需求不断扩大，结构调整取得重要进展，在内外因素的综合作用下，全市经济始终保持了快速增长的运行格局。2000年1-3季度，工业生产在高速高效中积极发展，固定资产投资加快回升，消费市场繁荣活跃，对外经贸再创佳绩，物价小幅上行，居民收入水平大幅提高。全市经济领域呈现全面活跃，协调发展的良好局面。 1、国内生产总值增长11% 2000年1-3季度，全市实现国内生产总值1693.4亿元，按可比价格计算，比上年同期增长11%。其中，第一产业实现增加值70.6亿元，同比增长3.9%。第二产业实现增加值652.8亿元，增长13.5%。第三产业实现增加值970亿元，增长8.7%。在第三产业内部，运输邮电业、金融保险业以及房地产业均保持两位数增长，增速分别达到12.6%、10.8%及12.3%。一、二、三产业在全市国内生产总值中的比重分别为4.2%、38.5%和57.3%。 2、工业生产快速增长，经济效益明显提高 1-3季度，全市规模以上工业企业完成增加值505.9亿元，按可比价格计算，比去年同期增长20.1%，增幅提高3.9个百分点。其中地方工业系统增长12.7%，增幅比上年提高7.5个百分点。高新技术企业保持强劲走势。1-9月，高新技术企业生产保持快速增长，增速达到49.5%，对工业增长的贡献率保持在60%以上。国有及国有控股工业生产形势发生重大变化。1-3季度国有及国有控股工业累计实现增加值377.8亿元，增速由前两年的低于10%上升到22.6%。在工业高速增长的同时，全市工业产销率稳步提高，1-9月达到97.5%，同比提高2.5个百分点。1-8月，独立核算工业企业销售收入增长33.3%，存货仅增长3.7%，表明工业产品市场需求不足的状况出现明显缓解。工业企业经济效益呈现全面性好转。1-8月，全市规模以上独立核算工业企业经济效益综合指数为10