住宅小区花园洋房建筑项目立项可行性研究报告.docVIP

第一部分 市场分析与研究 省会房地产市场概况 随着石家庄城中村改造、大规模城市建设的进行和石家庄居民经济收入的增长、生活水平的提高，大多数人需要改变住房现状，人们对普通住宅的需求量相对较大，同时市场上的商品房供应量近年来也持续增长。从住房市场需求总量来看，以我市211万常住人口为房地产消费主体，同步市场上住宅总量约为4642万平方米，以此计算，常住人口人均建筑面积达到22平方米。此数据距人均标准住房面积35平方米相去甚远，约有人均13平方米的增长潜力。按照有关研究，在国民经济持续增长的前提下，每人每年增加一平方米的住宅，那么石家庄每年将增加住宅需求200—250万平方米，再加上人口的自然增长，将会进一步增加住宅需求。 另外，除本市常住人口的住房需求外，每年还有较大的外来人口购房需求，如石家庄周边区域经济收入较高人群在省会购房的需求、经济收入较好的外来人口购房需求等，这些也会对房地产市场产生较大的促进作用。 各业态市场分析 住宅市场情况 国大全城 位 置 石家庄市东岗路168号 开 发 商 代理销售 伟业顾问 容 积 率 1.69 公 摊 22% 规 模 一期共15栋，其中7栋小高层，4栋高层，2栋电梯洋房，2栋花园洋房 户型面积 二室二厅一卫：95、107、109、112、115㎡ 三室二厅二卫：126、129、130、135、138、140㎡ 四室三厅二卫:157、166、171、180㎡ 五室四厅四卫(小高)：180、190、230㎡ (花园洋房)：230、240、290㎡ 价 格 小高层、高层均价4300元/㎡ 花园洋房5300元/㎡ 车 位 地上、地下共770个，数量均等，现在未销售。 梯 户 比 3梯14户 开盘日期 2007年3月18日 入住日期 08年6月 销 售 率 一期销售完毕 二期限还没销售 消费人群 周边居民、在附近做生意的人 交房标准 毛坯 摩卡小镇 位 置 谈固东街与槐安路交口北行200米路西 开 发 商 鑫科房地产开发有限公司 占地面积 58.8亩 建筑面积 8万平方米 规 模 共二期工程，共12栋楼，一期9栋，二期3栋，均为七层砖混结构带电梯， 户型面积 三室二厅一卫（二卫）：137㎡ 价 格 均价4300/㎡，层差价60元。 物业费 1元/㎡/月 地下室 绑定的地下室，每家一个。价格：1100元/㎡ 楼间距 32—36米 层 高 2.9米 梯 户 比 1梯两户 开盘日期 2007年4月（内部认购） 入住日期 2008年8月1日 交房标准 毛坯 消费人群 周边居民 销 售 率 95% 付款方式 一次性：优惠3% 按揭最低50%无优惠 分期50%：优惠1% 备 注 项目优势：交通便利，低密度小区，超大楼间距，多层电梯露台入户 项目劣势：规模较小，小区密度大，开发商没实力，销售不正规。 结合以上电梯洋房的情况与荷院对比，此项目建筑结构为砖混结构，目前已销售的一期六栋已销售95%均为平层设计，其余错层的为二期（现未销售）。 嘉实蓝岸 位 置 槐北路交民心河东北角 开 发 商 石家庄市嘉实房地产开发有限公司 占地面积 3万平方米 建筑面积 11万平方米 承建商 南通建功 绿 化 35% 规 模 共7栋。其中4栋高层（2号楼24层2个单元，4号楼22层3个单元，6号楼20层2个单元，7号楼27层2个单元），1栋写字楼（5号楼），2栋4.5层带电梯花园洋房（砖混结构1号楼3个单元、3号楼4个单元）。 目前只销售2、7号楼 4栋高层总套数522套，其中2、7号楼共315套（首推房源）。 户 型 一室二厅一卫：75㎡ 二室二厅一卫 ：79㎡ 、95㎡ 三室二厅一卫：109㎡ 、111㎡ 四室二厅二卫 ：127㎡、170㎡、180㎡ 三室二厅二卫：122㎡、129㎡、136㎡、139㎡、138㎡ 价 格 目前均价：5100元/㎡ 最低价：4900元/㎡ 最高价：5300元/㎡ 物 业 费 1.2元/㎡(2层以上，2、4、6、7号楼无一层) 层 高 2.9米 公 摊 21% 开盘日期 07年5月19号 入住日期 08年7月31日 交房标准