巴南海天商业广场综合商场设立可行性分析报告.doc

目 录 一、综合商场项目概况……………………………………………(2) 二、综合商场项目背景分析………………………………………(4) （一）经济迅速发展，蕴含巨大商机…………………………………(4) （二）城市建设速度加快，但城市商贸功能结构不合理.………………(5) （三）消费需求尚未满足，市场潜力和发展空间大……………………(6) （四）零售业整体档次较低，商场之间竞争局面尚未形成……………(13) 三、综合商场定位和业态选择…………………………………(17) （一）海天商业广场整体定位………………………………………(17) （二）综合商场的市场定位…………………………………………(17) （三）综合商场的业态选择…………………………………………(18) （四）综合商场的商品档次定位……………………………………(18) （五）综合商场的楼层布局…………………………………………(18) 四、综合商场投资方案…………………………………………(18) （一）综合商场的产权基本模式……………………………………(18) （二）综合商场的租金标准…………………………………………(19) （三）综合商场投资的方案…………………………………………(19) 五、综合商场营业额估算及财务分析…………………………(19) （一）综合商场的初始年营业额估算………………………………(19) （二）综合商场的财务分析…………………………………………(20) 六、综合商场投资经营风险和敏感性分析……………………(23) （一）综合商场的政治社会风险……………………………………(23) （二）综合商场的投资风险…………………………………………(23) （三）综合商场的市场经营风险……………………………………(24) （四）综合商场的敏感性分析………………………………………(24) 七、综合商场设立可行性研究的结论…………………………(28) 在任何城市商圈设立大型综合商场，都应在广泛深入调研基础上，进行可行性研究，探索建设的必要性和可能性，分析长期发展的潜力及投资效益，明确投资意向，设计商场的规模、档次及资源配置的构想。本报告对海天商业广场设立大型综合商场的可行性进行了条理清晰、论据充分的阐述；对商圈在细致调查的基础之上作了全面深刻的分析，市场预测客观，可靠性强；对综合商场经营定位和业态选择的设想及论述充分反映了塑造特色和增强商场适应性和竞争能力的要求。该可行性报告可提供给有投资意向的大型知名零售企业作投资决策参考。 一、综合商场项目概况 海天商业广场位于巴南区鱼洞镇中心——通往特大型工业企业大江厂的巴县大道新桥头。该区域地处城区主干道，交通四通八达，车流量大，行车便利，距鱼洞旧城区传统商业区新民街步行不足10分钟。环绕商业广场四周的有新建海天花园、斌鑫宏园、浩立城市花园等成熟时尚小区、滨江高级住宅区、大江厂家属区，以及巴县中学、新华书店、大江厂、区国土资源局、区国税局等大中型企事业单位和行政机关，并与巴南大道好吃街紧邻。如果以海天商业广场为轴心，以巴南大道为横轴画一不规则的椭圆圈，圈内的常住人口超过10万人，而且在当地被称为是“富人”聚集区。 海天商业广场占地70余亩，四面临街，临巴南大道的主街道长约100米，广场内两条步行街分别长达300米，广场中心是拟设的面积近1万平方米的大型综合商场。包括广场对面配套的临街两层商业门面在内，商业广场总建筑面积近5.6万平方米，为欧式及多层次立体商业步行街，集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务等多功能于一体，结合巴南总体规划目标，本着满足消费者的多元需求，体现社会文化、经济发展与环境生态共生的最佳综合效益的原则，重现一个复合共存的城市生活与城市景观区，使该区域成为巴南区城市建设的典范，创造市民购物、休闲的理想环境，创造巴南商业的繁华。 整个商业广场建筑群运用现代城市设计手法，以欧陆建筑风格和建筑符号，根据街区现状和发展要求，相互连贯，错落有致，中轴对称，局部灵活，形成包括主片区的集中区域和附片区的沿街区域的广场整体格局。主片区是左右基本对称的主力中心店和商业店铺，各部分之间通过局部二层人行过街天桥进行连接，形成即分又合的立体商业空间，并在中段形成相对热闹的内部购物庭院。附片区包括东区的15层的星级酒店、宴会厅、商务办公楼和西区的二层餐饮娱乐区。 各广场和街道运用现代设计理念，适应功能要求，体现地方特色，结合绿化体系均衡设置形成有机的公共空间。广场之间过渡空间是街道或街区，结合绿化、历史名人雕塑、休闲设施、景观小品，形成疏密有致，有开有合，有进有退，具有可观赏性和趣味性的线性空间。 拟设立的大型综合商场位于广场的中心位置，是整个商业广场的主力中心店，为三层加负一层的大型建筑，占地3300平方米左右，单层建筑面积约2000—