住宅10号推广设想.docVIP

目 录 前 言 一、区域状况调查分析 二、SWOT分析 三、市场定位 四、销售推广建议 五、销售推广主题建议 前 言 在房地产开发中，项目的营销策划是非常重要的一环，前期的产品研发科学与否，对整个项目的开发成败有着重大影响。 通过认真研究，依据市场调查数据分析和对市场的总体把握，在对产品资料初步了解的基础上，结合漯河目前房地产的发展与潜在性需求，对产品提出一个营销策推广设想方案。 一、本项目所属区域 本项目（暂定名未公布）位于漯河新天地西北角友爱街马路街交汇处，西临五一路，临北老街，南临漯河新天地，地处于漯河市区商业中心区位。周边集中金融、商业、贸易、、信息服务机构，拥有商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善市政交通与通讯条件， 二、交通状况 本项目区域内： 北面主干道1条：老街 西面主干道2条：五一路，友爱街 东面主干道1条：交通路 南向主干道1条：人民路 三、周边配套 综上所述：从区位上来讲，本项目地块属于漯河市核心发展区域，本地块周边生活配套成熟，将来商业设施和休闲娱乐设施较为齐全，随着漯河市区开发步伐的加快，本地块区域的价值将进一步展现和提升。 四、竞争楼盘分析 个案分析一、双汇新旺角 楼盘名称：双汇新旺角 位置：老街与公安街交汇处，临近火车站 开发商：漯河双汇地产 产品类别：商务+住宅+商业 交房标准：毛坯房部分精装修 价格： 3000 元/㎡（精装价格） 主力户型：一室、两室，面积30－ 45 平方米 工程进度：一期未封顶 一期入市时间：2006年 交房时间：2008年12月30日 综上分析此项目因为与我在同一区位，产品定位，特点和户型配比相似，由于部分产品精装修，而且实行包租三年，无疑提高了产品竞争力，而且入市较早，主题工程形象体现，年底可以交房，所以会对我项目形成一定的竞争压力。 个案分析二、建业森林半岛 楼盘名称：建业森林半岛 位置： 嵩山路与淮河路交汇处 开发商：河南建业房地产开发 产品类别：高档住宅+办公+商业（小户型） 交房标准：精装修，一期已交房 价格： 2800元/㎡ 主力户型：一室，二室、面积27，72，120－200平方米 一期小户型已交房 综上分析此项目一期小户型已经交房，并且基本售罄，而且地理区位有差别，对我构成竞争压力相对较小。 ***分析小节： 1、由于受国家宏观调控等影响，目前各大楼盘客户来访量较少，难度加大、成交周期拉长 2、目标客户来访年龄多集中在30－45岁之间，这个年龄阶段大多属于投资型客户。 3、成交客户90％左右属于投资，10％左右属于自用 4、以本地客户为主要购买人群。 从目前的综合环境及已售住宅情况的销售状况来看外地投资客户较少，绝大多数为本地客户，又因国家宏观调空政策影响，本地相当一部分投资型客户一直处于观望状态，在近段时间内无疑加大了项目的操作风险，所以本项目开盘时间选择上应往后推迟，争取最有利时机开盘是关键。绝大部分购买者属于投资型，因此对今后的物业管理和租赁要求特别关注，可以说能否易于租赁将成为直接影响本产品是否成功销售的首要因素。 SWOT矩阵分析表 行动对策矩阵图 1、SO对策（最大与最大对策） SO对策：根据本项目的优势，最大限度的发挥项目的优势和机会，突出产品功能多样化，挖掘卖点，利用“优势” 和“机会”产生的“合力”，确定项目销售的相关对策。 （1）差异性 利用产品在此区域的差异化定位，最大化的增大它的市场需求，保证本项目的热销。 （2）文化教育 利用本项目文化教育资源优势，使项目本身的功能更具特色，做到双管齐下，进一步提高知名度，创造一个新的房产销售领域。 2、WO对策（最小与最大对策） WO对策：即最大限度的发挥项目机会，把劣势带来的负作用降到最小。 （1）管理服务：引入先进的酒店式物业管理运作模式，进行全方位、全程式管理服务，创造新型休闲+办公+居住+酒店形象。 （一）、产品属性定位 属性市场定位是综合10号楼的各种优势资源的定位，根据地块的具体位置、区域状况、竞争需要、自身条件等因素，把10号楼市场定位为： 这里强调一下为什么不定位成漯河市商业中心首个投资型商务公寓呢？因为在漯河消费者心目当中公寓档次低，而且价格高，只适合自住，不宜投资和租赁，引用商务住宅的概念以前没有，在漯河是首创，开创漯河住宅用途多样化的先河，引领一种全新的投资方式。容易引起市场注意，用途广泛，比起公寓价格低，有利于提高市场竞争力。 （二）、产品功能定位 10号楼的产品定位，应综合考虑地理环境特征产品本身特点和市场需求进行定位。 按产品功能可分为五大类： 1、自主 2、投资 3、办公 4、商务酒店 5、商业 以居住聚集的人气带动商业繁荣；以商业配套便利休闲和居住，使产品之间可以相互促动。 （1）住宅 本产品要以“经济、多用途