如何破解旅游中“距离-价值悖论”.pptVIP

高端旅游地产板块构建原则及定位项目核心问题：如何破解“距离-价值悖论” 距离是项目面临的核心问题，但也使项目开发高端旅游地产面临机遇。因此，项目的核心问题在于：如何打破距离对开发旅游地产的限制，实现第三居所开发的价值最优化。 高端旅游地产板块构建原则及定位第三居所破解“距离-价值悖论”：产权式分割与定制化服务 高端旅游地产板块构建原则及定位破解“悖论”的方法之：分权式经营 高端旅游地产板块构建原则及定位对应案例：“分时度假”打造美国滨海阳光城 20世纪60-70年代，美国佛罗里达州的迈阿密引入“分时度假”模式，成为滨海阳光城度假中心，形成与之相应的度假文化； 购买酒店公寓已成为美国富人体现个人品味的象征，自然资源稀缺的酒店公寓更是热捧对象，如高尔夫景、海景、山景、林景是销售热点与开发主题； 滨海阳光城的酒店公寓配有多种物业类型和完善的配套服务，包括酒店、公寓、写字楼、零售店、会议室、SPA、泳池、预定机票、清洗服务、传真打印等。 高端旅游地产板块构建原则及定位破解“悖论”的方法之二：私人化定制 高端旅游地产板块构建原则及定位对应案例-龙山新新小镇引领中国定制别墅开发 龙山新新小镇由万通实业股份有限公司开发，是国内首创的定制式别墅项目； 项目位于北京五环外的怀柔区庙城镇，总占地面积80.04万平方米，建筑面积6万平方米，容积率0.43，绿化率54%，最高价为350万元/套； 其中，“自由空间”项目中9个地块为定制别墅，包括6套北美风格的独立住宅样板间，采用世界先进的集成技术与标准，针对客户需求在建筑立面、建筑结构、建筑材料、内部装修形成差异化，目前8个地块已被客户预订。 “距离-价值悖论”——购房者的心理价值曲线显示，距离市中心越远，人们对房价预期与接受力越低。而根据抽样研究，距离市区越远，第三居所开发价值越大。 距离劣势 距离优势 转 化 旅游地产开发劣势，非近郊 武汉都市圈消化量有限 武汉高端住宅存量大 …… 周边没有高端旅游地产 有一定消费需求 高端客户对于奢侈品的特殊偏好 悖论破解与价值弥补机制——位于城市外围郊区的第二、三居所开发，针对高收入消费阶层对私密、独特、高附加值、奢华享受等方面的需求开发产品，化距离的不利因素为彰显个性、相对隔离的优势。 引入产权分割：减少风险，降低投资及维护成本 引入定制化服务：结合稀缺资源，彰显产品档次 方法一 方法二 破解“悖论” 第二居所 第三居所 50公里 50-100公里 100公里 单价区间 低 高 与市区距离 中 心理价值曲线 以客房为单位出售，买主可以通过交换或在本酒店度假，同时成为酒店投资者 由买主购买时权，即“分时度假”会员卡，可在购买的时权酒店或关联酒店度假，会员卡可转让 主要特征 投资方能够快速收回投资，降低风险 客房由酒店管理公司经营管理，有时也出售时权，与互换机构合作 产权酒店 减少淡季客房的空置，增加入驻率 客房由酒店管理公司经营管理，全球时权酒店交换系统，如RCI交换机构，II交换机构等 时权酒店 价值补偿 配套服务 分权式经营能够迅速收回成本，降低完全产权经营物业的投资风险，并减少持有者由于不常居住带来的维护成本； 分权式经营通过时权设置，减少由于淡季和房间条件差异带来的空置率，保证了持久盈利性； 分权式经营是高端景区地产开发的必然趋势，本项目距武汉较远，区位条件和旅游资源相对优势不明显，建议在开发中结合分权式经营，吸引投资者，并沉淀客群。 景区地产经营模式 完全产权 代表：别墅第三居所 产权分割 代表：时权/产权酒店 完全产权 代表：经营性酒店 3 2 1 产权全部出让 产权不出让 分权式经营的价值补偿方式 美国酒店式公寓经营模式 带有住宅成分的豪华酒店混合体，酒店顶部几层或者比邻建筑的豪华公寓销售给购房者，业主常年自居不作出租，享受酒店的服务和设施 新兴模式 纯粹居家模式 传统主导模式 模式 提供酒店式服务，即开发商或者酒店经营者为所有的业主提供酒店式服务 销售多数房间都销售出去，业主自住时间不受限，将房间放入出租目录，开发商或酒店经营者一般拥有公共设施的所有权 运营方式 私人定制化使供方提供产品、需方被动接受的情况转向需方积极推动产品创新，能够避免同质竞争，体现差异性，成为旅游地风貌展现区； 别墅类定制化产品立足于高端需求偏好，是旅游地产发展的必然趋势。本项目采用私人定制化产品开发，可以借助高端差异化产品弥补区位条件不足，保证产品顺利销售。 特点 开发商提供几种可供选择的内部结构或外部结构 用户可以根据自己的需求，提出设想，如将建设和装修结合的“整体化别墅” 建设和装修的界限模糊；新材料和功能设计的模糊性，适应用户入住后需求的变化 被动式（选择式） 的个性化 交互式的个性化 主动式的个性化 初级阶段 较发达阶段 发达阶段 注