城镇居民购买农村房屋纠纷的司法规制.docVIP

城镇居民购买农村房屋纠纷的司法规制 （一）戴孟勇 中国政法大学2011-04-15 16:22 一、概述 改革开放以后，尤其自20世纪90年代以来，随着经济的发展和城市住房制度改革的展开，农村房屋买卖日趋活跃。近年来，受房屋价格大幅度上涨、拆迁补偿标准提高、国家政策发生变化等因素的影响，农村房屋买卖合同纠纷案件日益增多。[1]　 在我国目前的司法实践中，通常根据买方身份的不同，将农村房屋买卖区分为三种类型：第一类是本集体经济组织的成员购买农村房屋；第二类是其他集体经济组织的成员购买农村房屋；第三类是城镇居民购买农村房屋。对于第一类合同，法院一般认定为有效。[2]第二类合同虽然性质上与第三类合同基本相[3]也有被认定为无效的。[4]在理论和实务中争议最大、纠纷最多的，是第三类合同。[5] 2007至2008年发生在北京市通州区宋庄镇辛店村的马海涛与李玉兰房屋买卖合同纠纷案，[6]就因涉及城镇居民购买农村房屋的问题，加上房屋地处“画家村”以及购买方的画家身份，引起了媒体的广泛关注，成为社会讨论的热点。[7]　 就城镇居民购买农村房屋的情况来说，根据房屋性质的不同，又可以划分为两种类型：第一类是购买农村村民或城镇居民通过自建、继承、买卖等方式合法取得的集体土地上的农[8]实际上两者并不相同。国务院的有关文件将农民住宅与小产权房两个概念并列使用，足可表明二者并非一事。[9]　 对于所谓的小产权房，根据其合法与否，又可分为两种情况：第一种是建设单位依法办理了用地、规划及建设等审批手续后合法建成的房屋，例如乡镇政府、村委会利用空心村改造、新农村建设等整理集体建设用地的机会，在集体土地上建设的农民新居、回迁房[10]　 本文所要研究的城镇居民购买农村房屋问题，主要是指城镇居民购买农民住宅和乡镇政府等合法建设的“小产权房”这两种情况，不包括城镇居民购买违法建设的小产权房的情形。之所以如此限定，是因[11]本文不再关注。 　 二、我国有关城镇居民购买农村房屋的法律及政策变迁　 从总体上看，自改革开放以来，我国的立法和政策对待城镇居民购买农村房屋的态度，可以划 （一）第一阶段：从改革开放以后至1999年1月1日　 1999年1月1日，第九届全国人大常委会第四次会议于1998年8月29日修订通过的《土地管理法》开始实施。在此之前（包括在改革开放以前），国家有关立法和政策非但没有禁止城镇居民购买农村房屋，而且还允许城镇居民通过“申请一审批”的方式取得农村的宅基地使用权。例如，根据1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（第45条第2款）和1963年《中央关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》的规定，农村社员有买卖房屋的权利；房屋出1982年《村镇建房用地管理条例》虽然严禁买卖、出租和违法转让建房用地（第4条第2款、第21条），但承认“回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨”以及“集镇内非农业户”为建房之需，可以通过“申请一审批”程序取得宅基地使用权（第14、 18条）；由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第14条的规定办理申请、审查、批准手续（第15条第1款）。1986年《土地管理法》继续承认“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的”，可以经县级人民政府批准，取得对41条）。1988年修改《土地管理法》时，保留了这一规定。1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条第2款、第3款规定：“城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。”“回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。”这些法律既然承认城镇非农业户口居 在当时的国务院及国务院有关部门的文件中，也没有明文禁止城镇居民购买农村房屋。非但如此，1989年《国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见》(1989国土〔籍〕字第73号）第6条还规定：“农民集体经济组织将原集体土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业户口居民，其用地属于国家所有。”“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用 从这一阶段的司法实践来看，实际上也是承认城镇居民可以购买农村房屋及其占用范围内的集体土地的使用权的。例如，1984年《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续