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律师法眼 关于小区会所产权归属的初步探讨 2012年1月18日 ? B06：B06－法治论苑 ? 稿件来源：上海法治报 ? 作者：律师法眼 　　姚丽静会所建筑物区分所有权归属????首先，何为小区会所？小区会所的产权性质如何？目前国家层面的法律法规尚未对?“会所”作出明确的法律定义或进行归类，也没有规定会所是属于建筑物区分所有权中专有部分还是共有部分，从而亦无法根据?《物权法》及建筑物区分所有权司法解释作出进一步判断其产权归属。因此，会所的权属问题则需要根据确定建筑物区分所有权的一般原则进行研究。????将上海的地方性操作与国家法律相结合，我们可以作出如下初步判断：按照建筑物区分所有权原则，会所本应属于开发商专有部分，并不属于全体业主法定共有部分。只有?“建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业”归业主共有，并在初始登记时一并登记，?“会所所有权属全体业主共有的，只登记不发放房地产权证”。????那么，在上述初步判断的基础上，我们进一步提问，如果在房地产初始出让时未对会所的归属进行约定，从而导致开发商拥有会所的完整产权后，开发商可否再通过单方作出意思表示就将会所转为全体业主，使该会所转为全体业主共有？如果可以，如何操作？关于该系列问题，目前国家法律层面又是一片空白，法学理论界对此还存在很多争论。因此，我们仅根据自身对上海本地实践的理解和向上海有关房地产登记部门了解的结果认为：?《上海会所管理通知》仅系从操作层面提供了会所作为全体业主共有部分予以登记的通道，但是物权的确立应当以国家法律为依据。上海市地方性法规在物权性规定的效力上较弱，而且在其他城市不具有普遍效力，所以上海市地方性规定不能从根本上奠定会所从开发商专有部分可以直接转为业主共有部分的法律基础，在法律规定和法学理论还不确定的情况下，可能还需要参照转让?（或赠与）的法律特性来看待上海市会所登记为全体业主共有的现象。如果参照转让?（或赠与）的法律特性，业主应有权自主选择是否接受而不能够由开发商单方作出意思表示即对业主产生效力。因此，如果购房合同中没有约定会所由业主共有，使得会所的所有权初始登记在开发商名下，而后开发商想放弃会所的所有权，让全体业主享有该会所并由他们经营管理时，并不一定可以顺利进行，因为部分业主有权拒绝接受开发商的赠与。全体业主范围的问题????基于本文第一部分的讨论，在上海地区，开发商可以通过与全体业主约定会所归全体业主共有，并据此在办理初始登记时将该共有信息一并载入房地产登记簿。但是，在会所归全体业主共有的情况下，该?“全体业主”的范围是什么，更具体一些讲，是指同一地块?（即同一土地证）中的全体业主还是有其他划分标准？????在中国现行法律框架下，关于业主对小区建筑物的所有权及使用权问题主要受两套法律法规调整，其一是物权类法律及配套法规，如?《物权法》、?《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、?《房屋登记办法》等；其二是物业管理类法律法规，如《物业管理条例?（国务院令第?504号）?》?（2007年根据?《物权法修订》）、?《上海市住宅物业管理规定》（2010年根据?《物权法》和?《物业管理条例》修订并将自2011年4月1日起施行）等。我们认为，物权法是确定物权权属的直接法律依据，若开发商与业主通过约定的形式将会所归业主共有，则根据物权法规定，会所应归建筑区划内全体业主共有。但是，现行中国法律法规没有对?“建筑区划”的具体定义及范围进行规定，继而就无法确定全体业主的范围。????在物业管理类法律法规中，业主范围则使用了?“物业管理区域”来描述?（即使是在?《物权法》出台后根据《物权法》修订的法规中也没有使用《物权法》中的?“建筑区划”一词）。虽然用词不同，但此类法规中仍存在与物权法非常类似的条款。例如，《物权法》规定?“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，?《上海市住宅物业管理规定》相应规定物业管理区域内的物业管理用房归业主共有；《物权法》规定?“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，?《上海市住宅物业管理规定》也有几乎完全相同的规定，仅仅把?“建筑区划内”改为了?“物业管理区域内”；此外，?《房屋登记办法》规定?“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记”，?《上海市住宅物业管理规定》亦相应规定，建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出物业管理区域内归业主共有的配套设施设备（如物业管理用房、建设单位以房屋销售合同或者其他书面形