第三轮调控政策分析-219.pptVIP

经济增长 “新国八条”简析 “新国八条”简析 “新国八条”简析 “新国八条”简析 上海重庆房产税简析 上海重庆房产税简析 上海重庆房产税简析 上海重庆房产税简析 上海重庆房产税简析 上海重庆房产税简析 上海重庆房产税简析 上海重庆房产税简析 未来政策趋势 未来政策趋势 未来政策趋势 政策总结 后市变化 后市变化 后市变化 后市变化 后市变化 总体市场评价－上海 上海市商品住宅可售余量对比 2009至2011上海市场同期无配套商品住宅供应对比 11年至今各周上海商品住宅可售余量与去年同期相比都出现较大幅度上升，接近08年初水平。并且销售速度也在逐步放缓。此外我们也发现，上海近几周供应量同比去年出现大幅回落。 ▼ 80％左右 ▼ 50％～60％ ▼ 30％～40％ 高端豪宅 经济型别墅 中低端公寓 不同层次商品住宅影响各异 客户来访量 涨价预期逆转，购房需求从买不起变为不敢买 量价齐跌 中小开发商主动降价求生存 成交低迷，开发商资金链紧张 开发商资金链紧张将导致价格松动 三重叠加的组合拳将使得市场需求迅速冻结。 而根据对开发商长期借款还款时点，信贷控制及加息时点的判断，大型开发商资金链将会在二季度面临重压，由此估计中小型开发商的资金链将更为紧张，届时他们将会有计划加快销售进度。 826,909,494 1,377,487,280 577,594,142 747,837,835 金地 2,584,604,963 2,093,133,071 0.00 0.00 万科 5,059,324,934 6,215,409,939 7,518,167,871 5,584,556,760 保利 885,639,244 1,979,095,100 677,389,353 0.00 招商 2011年四季度 2011年三季度 2011年二季度 2011年一季度 市场预测 区域分化明显。一线和部分二线城市受政策和保障房双重挤压，量价同比去年出现结构性下降，至第四季度中期高端项目复苏时，市场才会有所缓和；大多数二线城市虽然受到强力调控，但是若是地方细则被弱化，那么整个冰冻期会缩短，大约在8～9月市场出现回暖；绝大部分三线城市将会承接外溢资金，量价有所上升。 保障房压力 Low Medium High 限购令严格程度 Low Medium High 严厉程度由高到低 青岛、成都等其他二 线城市 上海、北京、广州、 深圳、杭州、南京等 南宁,济南 等非热点二线城市 及部分三线城市 主城区停购第3套 严格控制需求 甚至严于国八条 限新房购买套数 低端产品 中档公寓 高端豪宅 需求虽然萎缩，但由于产品慢售特性，料不会出现降价,若前三季度随着全市商品住宅均价受高端物业成交萎缩呈结构性下挫到位，以及中低价位保障性住房集中进入市场，供应量充足，供应结构趋于合理，政府或将放宽限购及信贷政策，高端物业有迎来复苏的机会。 低端项目需求伴随上市量越来越大的经济适用房而竞争压力趋大，逼迫开发商进行调价促销。 定价过高将抑制项目成交，定价过低使得利润缩水，甚至出现亏损。结合优良产品定位及合理定价的项目可以跑赢市场。 2月份扔出调控大炸弹后，在包括加息、房产税、严格限购、信贷额度收紧等一系列组合拳冲击下，以上海为代表的京沪广深杭等将重复2010年的市场走势，并且由于这次调控史无前例，未来还有加息、保障房申请门槛降低等额外政策。因此调控期将加长，市场回暖至少要到在第四季度中期。 国五条调控 第三波调控 2010年9月 2月 反常升温 市场博弈 第二季度、第三季度 第四季度中期 低端僵持依旧 中高端市场复苏 成交量 成交均价 继续上升 较长 保障房上市 2011年 房企资金链压力 后市变化 以上海为例 后市变化总结 目前市场冻结已经初具端倪 一线城市基本重复去年走势，不过成交回暖将至少推后至四季度中期。成交量出现同比大幅下降不可避免，价格也将出现松动。 二线城市受到压力较小，回暖将早于一线城市，可能在三季度末成交就会趋旺。成交量和成交均价将有小幅回落。 绝大部分三线城市都将处于调控的安全区，将受到被调控挤压出的资金关注，预计量价都会有小幅上升。 通过日韩的数据和国内经验，我们发现人均收入上升有力地推动了地价和房价上升。而十二五规划中提出人均收入大幅增长的目标正好有利于形成有效住宅需求，促进房地产市场壮大。 十二五注重收入增长 十二五规划对于房地产市场影响 日韩人均收入增长与房价增长同步 人均可支配收入指数 人均GDP（美元） 产出、收入、房价关系 房产税有利于调节贫富差距，增加居民非工资性收入。以加拿大为例，其房产税使得居民财富分配更趋均衡，有利于社会和谐和大众的非工资性收入增长。我们预计十二五期间房产税必将在全国试点，这虽然在短期对市场会造成一定的波动，但长期是有利于市场回归正常