建设法规 教学课件 作者 张健为工程建设其他相关法规 城市房地产管理法规.pptVIP

城市房地产管理法规 土地使用权出让概念： 国家将国有土地使用权在一定年限内出让个土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让的法律控制 1.禁止集体所有土地使用权的有偿出让。 2.土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 3.土地使用权出让，必须拟定年度出让土地使用权总面积方案。 4.土地使用权出让，必须依法定程序。 土地使用权划拨概念： 县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 以划拨方式取得土地使用权的，除法律另有规定者外，没有使用期限的限制。 划拨土地私用权，不采用出让土地使用权的拍卖、招标和双方协议的方式，而是适用国家建设用得的审批程序。 一、房地产开发 概念：在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 项目管理 1.必须严格执行城市规划。 2.必须按照土地使用权出让合同约定的用途和期限开发土地。无正当理由，超过约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权 二、房地产交易 概念：《房地产法》第二条规定：“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。” （一）一般规则 （二）房地产转让 （三）房地产抵押 （四）房屋租赁 （一）一般规则 1.房产权与地产权一同交易规则：房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 2.实行房地产价格评估。 3.实行房地产成交价申报。 4.房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或者抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。未办理权属登记的房地产转让、抵押行为无效。 （二）房地产转让 1.出让土地使用权的转让： （1）（条件）已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 （2）（条件）按照合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资开发总额的25%以上，属于成片开发工地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 （3）转让后的土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 （4）受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县政府城市规划行政主管部门的同意。 2.商品房预售（条件） （1）已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用证书。 （2）持有建设工程规划许可证。 （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进程和竣工交付日期。 （4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 3.划拨土地使用权的转让： （1）应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。 （2）有批准权的任命政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照规定将转让房地产搜获收益中的土地收益上缴国家或做其他处理。 （三）房地产抵押 1.可以抵押的房地产： （1）依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权。 （2）以出让方式取得的国有土地使用权。该类土地使用权在无地上房屋或地上房屋未建成时可单独成为抵押权客体。但划拨土地使用权则只能同地上房屋一同成为抵押权客体。 2.划拨土地上房地产的抵押： 根据《担保法》，如果该土地上有房产，以房产设定抵押时，需要同时抵押所占有的划拨土地使用权。按照划拨土地使用权转让的规定报请审批；依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 3.新增地上物处置：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。新增房屋与抵押财产无法分割的，可将其与抵押财产一同拍卖，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 （四）房屋租赁 1.房屋租赁应当签订书面合同，并向房产管理部门登记备案。 2划拨土地上房屋的租赁，应当将租金中含土地收益上缴国家。 三、房地产权属登记管理 （一）房产与地产分别登记 （二）房地产变更登记 房地产转让或变更时，应当先申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土