房地产司法鉴定估价规范研究.docVIP

房地产司法鉴定估价规范初步研究 《物权法》的实施，强化了市场经济主体的权利意识，不动产物权的权利人更加关注保护自己的不动产物权。如果权利人的不动产物权受到侵害，最主要的救济仍然是侵权的损害赔偿。从一定角度来讲，离开了对不动产价值进行评定和估算的房地产估价，就不能有效保护不动产物权。 《房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度，实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产估价，尤其是司法和仲裁当中的房地产司法鉴定估价，从不动产价值角度来保护不动产物权，发挥着十分重要的经济鉴证作用。从一定意义上讲，房地产估价制度的完善与否，该制度执行的效果如何，直接影响到《物权法》的实施效果，比如，对于不动产的征收征用，对于当事人不动产物权的侵权责任追究，都离不开房地产估价。另外，因为社会财富的50%以上体现为不动产，司法和仲裁涉及的民事纠纷，许多案子直接以房地产为诉讼标的，不以房地产为直接诉讼标的的，大多数案子在诉前保全、执行程序当中均涉及房地产，房地产司法鉴定估价对于纠纷的解决发挥着重要作用，甚至直接影响到司法公正。 本文旨在揭示房地产司法鉴定估价的现状，提出完善现有制度的初步设想，希望通过充分发挥房地产司法鉴定估价的作用，能够有助于《物权法》的贯彻实施，有助于促进司法公正。 一、房地产司法鉴定估价的现状 房地产估价，是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，综合分析影响房地产价值的诸多因素，对房地产在估价时点的客观合理价值进行估算和判断的基础上，向委托人提供专业意见的活动。对于司法鉴定的概念，一般认为是指司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。由此，可以给房地产司法鉴定估价作如下定义：具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托，指派具有司法鉴定人资格的房地产估价师对委托估价的房地产在估价时点的客观合理价值进行估算、判断并作出结论的活动，房地产估价师除遵循普通房地产估价的有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。 但是，目前的房地产司法鉴定估价，离上述定义的标准尚有不小差距。 （一）估价委托程序不规范 房地产司法鉴定估价委托程序不规范，主要体现在以下方面： 一是受托估价机构的资质不符合相关规定。房地产司法鉴定估价，是为司法机关、仲裁机构解决与房地产价值有关的纠纷服务，这一类估价具有鉴证性、证据性，应当由具有相应资质的估价机构和估价师来承担。但是，据笔者掌握的资料，有相当部分的房地产司法鉴定估价，委托给了没有房地产估价资质的资产评估机构、土地估价机构。有的估价委托，虽然是委托房地产估价机构估价，但超出了其资质等级许可范围。2005年建设部令第142号《房地产估价机构管理办法》（以下简称《机构管理办法》）第24条规定，“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。” 二是委托书不规范，缺乏估价基本事项的记载。依照推荐性国标《房地产估价规范》4.0.2的规定，房地产估价应当明确估价的基本事项有“明确估价目的；明确估价对象；明确估价时点。”估价目的应由委托方提出；明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况，这包括估价对象的房屋所有权证、国有土地使用权证等权属资料，以及装修情况说明，查封、预查封、抵押权设立、出租等情况说明；估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。当然。委托方可能并不完全知晓估价规范的有关规定，需要房地产估价师与委托方进行沟通商议，但最后应征得委托方认可。但是，就笔者掌握的情况，在房地产司法鉴定估价委托当中，很难看到规范的委托书。 三是没有委托合同。《机构管理办法》）第27条规定，“房地产估价机构承揽房地产估价业务，应当与委托人签订书面估价委托合同”，估价委托合同应当包括的内容有：委托人的名称或者姓名和住所，估价机构的名称和住所，估价对象，估价目的，估价时点，委托人的协助义务，估价服务费及其支付方式，估价报告交付的日期和方式，违约责任，解决争议的方法。目前，法院对外委托估价，几乎都没有委托合同，虽然有的委托书包括了委托合同应有的部分条款，也没有包括委托合同应当包括的内容。 四是法院对外委托估价，没有充分尊重当事人的诉讼权