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上海裕安大酒店项目计划书 上海裕安投资有限公司 二 〇 〇 六 年 八 月 八 日 目 录 一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦简介 （一）上海高星级酒店现状分析………………………………….1 （二）上海浦东新区酒店市场分析……………………………….2 （三）裕安大厦简介及区位特点………………………………….4 （四）上海裕安公司介绍及经营特色…………………………….4 二、改建裕安大酒店的意义 （一）提高裕安大厦资产收益、提升安徽在沪形象………（）安徽经济“东向发展”战略………………6 三、裕安大酒店的规划设想和设计档次 （一）酒店客房标准……………………………………………….8 （二）配套设施标准……………………………………………….8 （三）装饰布局标准……………………………………………….9 （四）前厅（大堂）标准………………………………...........9 四、裕安大酒店工程改建可行性 （一）建筑结构……………………………………………………10 （二）空调设备…………………………………………………..10 （三）锅炉及热交换设备………………………………………..10 （四）供水设备……………………………………………………11 （五）排水系统…………………………………………………..11 （六）供电设备…………………………………………………..11 （七）电梯设备…………………………………………………..11 （八）酒店大堂…………………………………………………..11 五、裕安大厦改建酒店的优势条件 （一）裕安大厦外观现状…………………………………………12 （二）裕安大厦内部结构…………………………………………12 （三）大厦现有设备基本齐全……………………………………12 （四）酒店与写字楼互为补充……………………………………13 （五）改建费用低、周期短……………………………………..13 六、改建后裕安大酒店功能介绍………………………………………13 七、裕安大酒店改建成本及改建前后收益对比 （一）裕安大酒店改建成本………………………………………15 （二）酒店改建前后收益对比……………………………………18 八、酒店的经营成本及效益分析 （一）酒店年营业收入测算………………………………………22 （二）酒店年经营成本测算………………………………………25 （三）营业税………………………………………………………29 （四）所得税………………………………………………………30 九、财务分析 （一）投资回报分析………………………………………………31 （二）盈亏平衡分析……………………………………………..33 （三）现金流量表………………………………………………..37 十、裕安大厦业主分布态势及业主参股方式 （一）业主分布态势………………………………………………39 （二）合作方式……………………………………………………41 十一、裕安大酒店的公司治理结构 （一）采用股份有限公司形式…………………………………..42 （二）公司治理结构…………………………………………….46 十二、上海裕安大酒店经营管理方式的建议 （一）自行管理…………………………………………………..52 （二）聘用酒店顾问公司………………………………………..52 （三）纳入酒店管理集团经营体系………………………………53 十三、结语………………………………………………………………54 附件 上海裕安大酒店项目计划书 一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦简介 （一）上海高星级酒店现状分析 《上海市旅游事业管理委员会公告（2006年第1号）》称，到目前为止，上海拥有五星级饭店25家，四星级40家，三星级125家，二星级130家从分布状况看,四、五星级饭店大都集聚在中心城区。这与星级饭店的功能定位和适配环境基本一致。近、远郊地区目前尚未有正式挂牌的成熟的五星级饭店;四星级饭店仅有宝山的宝山宾馆、奉贤的悦华大酒店与嘉定的迎园饭店。三星级以下饭店相对平衡,全市18个区与崇明县均有分布。 指标 合 计 五星级 四星级 三星级 二星级 一星级 饭店数（个） 359 24 37 132 147 19 客房数（万间） 6.05 1.05 1.31 2.35 1.22 0.12 床位数（万张） 10.32 1.50 2.07 4.25 2.26 0.24 客房平均出租率（%） 69.0 76.0 72.3 65.7 66.3 61.1 营业收入（亿元） 139.69 60.10 34.33 35.24 9.37 0.65 平均房价 (元/间天) 539 1177.21 586.81 332.94 204.70 178.