舟山滨海星城项目立项建设可行性论证报告.doc

舟山浩耀置业有限公司 ZhoushanHaoyao Properties Limited 舟山市《滨海星城》项目 一期项目可行性研究报告 舟山浩耀置业有限公司 二00六年五月十三日 目 录 第一章　开发商概况 第二章　项目概况 第三章　项目定位 第四章　项目市场分析 第五章　项目开发计划 第六章　资金使用计划 第七章　项目销售与资金回笼 第八章　融资偿还计划 第九章　综述 第一章、开发商概况 一、公司名称 舟山浩耀置业有限公司 二、公司地址 舟山市普陀区平阳浦舟渔物资大楼2-3楼。 三、公司经营范围 开发建设舟山市普陀区A-4-3地块住宅项目，包括房屋的建设、出租、出售、及经营管理等业务。 四、公司注册资金 注册资金人民币1800万元。 第二章 项目概况 该项目所在的舟山市普陀区勾山街道是舟山主要的工业乡镇(街道)之一。根据《舟山市城市近期建设规划》（）作为临城—浦西工业区的居住生活服务基地临城—浦西工业区的居住生活服务基地 二、项目开发计划节点 1、前期筹备 本项目已于2005年7月15日完成土地摘牌手续，现已付清全部土地出让金及税款并取得《国有土地使用权证》。从2006年初开始进行前期筹准备，计划到2006年12月上旬完成全部前期筹备工作，为期12个月。 工作项目 时间 备注 土地勘测 2006年初 已完成 规划设计 2006.1—2006.6 已通过会审 扩初设计 2006.6—2006.8 06年8月通过会审 施工图设计 2006.9—2006.10 06年10月底完成 施工图报批等 2006.11—2006.12 含其他审批及招标手续 2、一期项目建设 一期项目建设分A、B两个区块实施。 A区块为多层住宅及底层商铺，加1幢11层小高层连俱乐部会所，考虑到施工难度及节约投资成本，B区块桩基施工和地下室土建部分与A区同步实施。从2006年12月底正式交付使用，建设周期为28个月。 项目节点 时间 备注 正式开工建设 2006年12 基础施工 2007.1 2007.5基础施工全部完成 部分结构封顶 2007.10 全部结构封顶 2008.2 单体竣工验收 2008.6 合格后转入设备安装和内部装潢 全部市政配套、园林施工完成 2008.12 竣工验收 2009.1 交付使用 2009.3 B区块为四幢16-18层高层加2幢11层小高层组成，下部为地下室人防工程。从2007年7月地上部分正式开工建设到2009年3月底正式交付使用，建设周期为21个月。 项目节点 时间 备注 桩基及地下室 一期施工时已完成 地上部分开始施工 2007.7 主体结构封顶 2008.2 单体竣工验收 2008.7 合格后转入设备安装和内部装潢 全部市政配套、园林施工完成 2008.12 竣工验收 2009.1 交付使用 2009.3 第六章 资金使用计划 一、项目投资额概算 一期项目预计总投资额为：32392.01万元 序号 项目 单价 数量 金额（万元） 1 土地出让金(含税) 91万元 101亩 9471（含税280万） 2 建设管理费 2.1 建设单位管理费 按工程概算的5%收取 662 2.2 工程监理费 按工程概算的1%收取 130 2.4 小计 792 3 勘测、设计费 3.1 勘测费(含初堪和净勘费用及施工图设计费) 按工程概算的2%收取 250 3.2 可行性研究费 50 3.3 前期策划费 5元/㎡ 112200㎡ 56.1 3.4 设计费 55元/㎡ 112200㎡ 617.1 3.5 小计 973.2 4 建安工程费 4.1 桩基工程费 1442 4.2 土建和安装工程费 923.58/㎡ 112200㎡ 10362.6 4.3 交通标志和标识 85 4.4 会所装修 114 4.5 甲供料 ? 1236 4.6 小计 1180/㎡ 112200㎡ 13239.6 5 基础设施及公共配套设施费 5.1 基础设施费 157.3 5.2 公共配套设施费 ? 264 5.3 小计 421.3 6 不可预见费 按以上5项之和3%计算 746.91 7 开发期间税费 7.1 市政公用基础配套费 50元/㎡ 112200㎡ 561 7.2 教育附加费 按国家规定计税额的5%计 312 7.3 营业税 按销售收入的5%计算 2161 7.4 印花税 按规定税额万分之三计算 15 7.5 城市建设附加费 按规定税额的7%计算 151 7.6 其他税费 1160 7.7 小计 4360 8 营销推广费 8.1 广告宣传费 ?按销售收入的1%计算 430 8.2 销售