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2011年《房地产开发经营与管理》试题 一、单项选择题（共35题，题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）（史记：单纯按分值分配考试时间的话，本题分配53分钟，每道小题平均1.5分钟，建议一定要留出10～15分钟涂卡和检查的时间，以上计算未包含此部分内容，提请大家注意！）史家解读：若题中给出年利率为5．5%，不能用年利率参与计算，虽然在教材161页的等比序列现值系数公式中用的i是指利率，此题计算中应该采用折现率，因为这是出租经营获取收益的情形。 A．3627．06 B．3634．31 C．4818．34 D．4842．43 答案：A 解析：该家庭第8年最后一个月的还款额A8×12=A1×（1＋s）t－1=3000×（1＋0．2%）96－1=3627．06（万元）。 19．张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（ ）万元。 A．17．46 B．100．00 C．117．46 D．672．75 答案：B 见教材P177 解析：投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，即该投资者的年投资回报为P×i，1000×10%=100（万元）。 20．投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（ ）。 A．抵御通货膨胀的影响 B．提高资本金的投资收益率 C．提高全部投资的平均收益率 D．降低借贷资金的资金成本 答案：B 见教材P178 21．如果某项目FNPV等于零，说明该项目的获利能力（ ）。 A．达到了基准收益率的要求 B．超过了基准收益率的要求 C．未达到财务内部收益率的要求 D．达到了财务内部收益率的要求 答案：A 见教材P181 解析：如果某项目的FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。 22．某项目净现值和累计净现值如下表，则该项目的动态投资回收期是（ ）年。 年末 0 1 2 3 4 5 净现值（万元） -2000,00 446．35 432．32 532．59 640．67 455．57 累计净现值（万元） -2000,00 -1553．65 -1121．33 -588．74 51．93 507．50 A．3．09 B．3．48 C．3．83 D．3．92 答案：D 见教材P187 解析：动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）＋上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4－1）＋588．74/640．67=3．92（年） 23．某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1．3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（ ）万元。 A．28．73 B．29．11 C．344．74 D．349．31 答案：B 见教材P202 解析：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，据题意，则每年应还本付息资金≤5/1.3=3.846（万元），按月还本付息额≤3.846/12＝3205（元），用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为V=A/i［1－1/（1+i）n］=3205/（12%÷12）［1－1/（1+12%÷12）12×20］=291076（万元）。 24．下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（ ）。 A．建安工程费 B．土地费用 C．空置率 D．容积率 答案：C 见教材P211、215 解析：对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。 25．在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（ ）。 A．临界点分析 B．期望值分析 C．敏感性分析 D．概率分析 答案：A 见教材P218 解析：最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。最高土地价格分析属于盈亏平衡分析。 26．运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（ ）确定是否进行投资。 A．等待投资型期权估价 B．放弃型期权估价 C．成长型期权估价 D．柔性期权估价 答案：C 见教材P244 解析：对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，其首期投资