房地产投资第三章.ppt

第三章 房地产价格评估 一、对建筑物的基本认识 1．坐落。 2．面积包括：(1)建筑面积；(2)套内建筑面积；(3)使用面积；(4)其他面积，如住宅还需了解居住面积，商业用房还需了解营业面积，出租的房屋还需了解可出租的面积等。 平方公里=100公顷=1500亩=100万平方米 1亩=2000/3平方米 1平方米=10.76平方英尺（香港）=0.3025坪（台湾） 3．层数和高度。通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。 4．结构。是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砌体(包括砖、砌块、石等)结构；(4)木结构；(5)塑料结构；(6)薄膜充气结构等。以组成建筑结构的主要结构型式来划分，一般分为：(1)墙体结构； (2)框架结构；(3)深梁结构；(4)筒体结构；(5)拱结构；(6)网架结构；(7)空间薄壁(包括折板)结构；(8)钢索结构；(9)舱体结构等。 5．设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。 6．装修。分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。 7．公共配套设施完备程度。 8、平面布置。包括平面图、户型图等。 9、外观。包括外观图片等。 10．建成年月。包括开工日期和竣工日期。 11．维修、保养情况及完损程度。包括地基的稳定性况(沉降是否均匀及其程度)等。沉降情况。 12．利用现状。包括不同用途的面积分配和楼层分布。 13．产权状况。在中国大陆，建筑物与土地不同，可以私人所有。建筑物的所有权分为独有、共有和区分所有三种。 房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实际上也是有限期的。?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。 二、房地产估价概念与估价原则 (一)房地产估价的概念 从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 (二)房地产价格评估的原则 1．价值决定价格原则 房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商品房价格决定于它的价值。 2．供求原则 房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影响。 3．变动原则 所有房地产都会受到变动原则的影响。没有固定不变的自 然、经济条件。 时刻注意过去和未来可能预测到的自然现象的影响以及市场变化情况是估价人员的工作。 4．替代原则 根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全的替代关系。 房地产价格也符合这一规律。 购房者愿意为一宗房地产支付的价格受到一个替代品或相似房地产价格的影响。 房地产价格评估的原则 5.一致及累进累退原则 建筑物尤其是独户住宅应遵循一致性原则：它们应该在设计、建筑、年限、环境及市场需求上与社区内其他建筑物相似。 不一致会给一所房子的所有者带来有利或不利的影响。 累进原则：假如一所房子保养不好，但它处于一个房屋保养良好的社区中，它就会从社区所产生的总体良好印象和可能需求中获益。 累退原则：一所房子小心保养，但它处于一个房屋都没有得到定期维修的社区中，它就会受到社区产生的总体不利印象的影响。 6.贡献原则 在对市场价值的评估中，不论是对空地或建筑物，只在于房地产的改造对其市场价值增加了什么，而不管改造的费用是多少。即一项改造对整个房地产的价值的贡献有意义，而不是这种增加的建筑的设施的固定成本。 一致性原则与贡献原则是相辅相成的。例如，如果一所房子的外表是它的主要缺陷，而它附件房子却保存完好，那么克服这个缺陷来提高房子的价值可能会是其成本的几倍，因为这样做使得房子与附件的房子协调起来。 7．最有效使用原则 房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。 例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价格