SHOPPING MALL项目投资计划书可研报告.docVIP

第一章 总论 1.1 项目概况 项目名称：大型商用楼盘建设项目天润柏川SHOPPING MALL（暂定名） 投资方：北京天润柏川投资担保有限公司 开发商：德州天润柏川房地产开发有限公司（暂定名） 商业管理：德州天润柏川商业管理有限公司 设计单位：中国建筑设计研究院 1.1.1项目介绍 天润柏川SHOPPING MALL位于中国山东省德州市河东新区商业娱乐区N7-06、07、08、09地块，大型综合性一站式购物休闲商业中心，拟建设大型单体shopping mall、五星级豪华酒店、5A级写字楼、townhouse别墅，占地面积内红线209239平方米（314亩），外红线291152平方米（437亩），总建筑面积30万平方米，总建筑面积30万平方米。项目定位德州市及周边地区高端市场，建成后将成为德州市乃至山东省形象工程、标志性建筑。 1.1.2 区域状况 项目位于河东新区商业娱乐区，河东中心区位于德州老城区与经济开发区之间，西起岔河风景区，东至新兴路（含金融一条街），北起花园路，南至东方路南侧6号到路线，总面积10平方公里。项目地块四面临路，周边道路状况较好，交通便捷度较好。项目位于新区，新区为统一规划建设区域，新区内建有大学城、商务中心、文化中心、行政中心、集中绿地，自然和人文环境较好，地理位置优越。 1.1.3项目四至 地块东至新兴路、南至新河路、西至河东大道、北至16号线，土地面积209239平方米，矩形，形状规则，可利用程度好。 1.1.4项目技术参数 占地面积：内红线209239平方米（314亩）、外红线291152平方米（437亩） 总建筑面积：30万平方米 其中 单体shopping mall：15万平方米 五星级豪华酒店：5万平方米 5A级写字楼：5万平方米 townhouse别墅：5万平方米 经营方式：大型shopping mall、5A级写字楼、townhouse别墅以销售为主，五星级豪华酒店委托国际知名酒店管理公司管理经营。 1.2 项目建设背景 德州市位于黄河下游，山东省西北部，是山东省的北大门。德州市政府拟在老城区东面建设河东新区和技术开发区。德州新区拟建设高职学校、医疗中心、商务中心、文化中心、行政中心、新城绿地、会展中心、商业娱乐区、国际汽车城、新城综合市场，将新区建设于城市的一个小中心。天润柏川SHOPPING MALL为大型综合性一站式购物休闲商业中心，包括大型单体shopping mall、五星级豪华酒店、5A级写字楼、townhouse别墅，项目的投资建设将对当地经济发展、提高人们生活质量发挥巨大作用，主要表现在以下几方面： 为德州市及周边地区提供休闲购物、文化娱乐、办公、商务会议的场所，可以促进新区城市功能的尽快完善； 项目辐射德州及周边地区，为提高该区域人们物质文化生活提供便利条件； 项目吸引大量人流购物消费，对拉动当地经济增长发挥巨大作用； 项目设计理念科学、先进，建筑标准高档，建成后将成为德州市的形象工程，对提高城市形象起到积极促进作用； 本项目开发需要国民经济中许多行业和部门直接或间接提供物质资料 ，从而“波及”和拉动当地以上行业发展； 本项目的开发为当地国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所； 可直接或间接带动提升60多个部门和行业的发展，尤其对服务业的拉动效应大； 本项目的开发在安置人员就业，吸纳农村富余劳动力就业方面发挥着巨大作用； 项目开发成功，每年将会向德州政府缴纳各种税金达1亿元； 本项目的建设将为德州人民带来全新的体验式消费理念。 1.3 财务分析 1.3.1 计算依据 营业税率：5.5% 所得税率：33% 销售费率：3%(以销售收入为基数) 折现率：12% 贷款利率：9% 开发周期：4年 1.3.2建设投资 总投资: 184233.54万元 建筑面积: 30万平方米 单位建筑面积投资: 5988元/平方米 1.3.3资金来源 本项目总投资184233.54万元。项目实现滚动开发作需资金投入约7.3亿元，资金来源：自有资金、机构投资、银行贷款、民间投资方式筹措解决。 1.3.4 财务指标 税后利润: 63837.73万元 财务净现值: 12459.5万元(折现率12%) 内部收益率: 31% 1.4 不确定性分析 在销售价格、建安成本、销售率上升10%或下降10%的情况下,项目依然有较高的收益水平,高于银行贷款利率8%,也高于基准收益率12%。本项目有较强的抗风险能力。 1.5 结论 项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。 第二章 项目规划设计方案 2.1 项目规划设计思想 本设计以形成现代城市开发区中心性商业综合建筑群为目标，定位在依托独特的外部环境、策划具有高度清晰的现代设计理念，具有高品位空间环境的高端建筑群体，最终