潍坊方山路孤山街交叉口地块前期沟通方案9.5.pptVIP

济南力天世纪地产机构 方山路孤山街交叉口地块 前期沟通方案 Strategy thinker 济南力天世纪地产机构 目 录 第一部分 企业发展路线 第二部分 项目定位 第三部分 规划建议 SWOT分析 概念定位 产品定位 市场定位 目标客户群定位 住宅部分 沿街小高层 贵司通过该项目，需要实现的三重价值—— 利润价值 项目的社会价值 企业的社会价值 明星型 骗子型 珍珠产业链型 富和尚 型 成长型 2002 2010 三重价值 双重价值 利润价值 明星型 国内一线开发商，进入山东房地产市场较晚，但短时间内开发理念、楼盘品质迅速赢得市场。 昌乐房地产市场还没有明星型房地产企业。 珍珠产业链型 大型特大型企业集团由实体经济延伸出房地产行业，兼有多元开发目的，地区性知名度美誉度高。 成长型 省内开发商，学习一线开发企业成功开发自己的运营模式，并复制于不同的区域，来展开战略性发展格局。 富和尚型 市场机遇型开发企业，有机会就争一笔，没机会不强求。 该型开发企业县级市场较为普遍。 骗子型 以江浙闽粤开发企业为主，以假按揭或借壳上市为目的，房地产开发只是 一种手段，经营状况、建筑质量、资金链安全、企业信誉等都无法保障。 作为一个全新的有活力的开发企业，应该走成长型企业发展路线，形成自有开发模式。不但要实现更高的项目利润，还要使得项目代言城市的高度，也为开发企业留下知名度美誉度，为后续开发项目的顺利销售为企业的持续发展注入动力。 这是大浪淘沙后的一种发展趋势，也是我们全盘思路的最终落脚点。 项目自身需定位为中高端， 才能实现项目的多重价值。 第二部分 项目定位 1、SWOT分析 W-T策略 通过看房通道、样板间等提高项目自身品质； S-T策略 尽可能快地实现项目的销售； 威胁 Threat 房地产大环境可能影响人们对房地产市场的观望预期心理 今年房地产项目呈现井喷现象，会分散部分潜在投资客 W-O策略 以营销策略、定位等成功吸引投资客关注，淡化项目相对劣势； 将项目成功打造为代言未来房地产发展的昌乐首个城市综合体 S-O策略 在尽可能短的时间内实现项目面市的所有准备 工作 抓住投资客心理需求，着力强调项目独一无二的投资价值； 机会 Opportunities 昌乐还没有城市综合体还没有能代言一个城市高度的项目 项目周边同样没有太多直接竞争项目 昌乐缺少真正高端项目 劣势 Weaknesses 业态已趋于饱和 面临拆迁问题 优势Strength 位于核心商务区 消费者较为认可 SWOT分析 通过SWOT策略分析，打造一个具有高度的、品质感强的，代言一个城市高度的城市综合体。 Google earth 中看项目所在昌乐县位置 昌乐首席hopsca城市综合体 （项目总建筑面积19万，在诉求上以20万为基准，达到城市综合体基本要求） 2、总体概念设计定位 HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA为HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT构成。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 3、产品定位 产品以沿街小高层商务、多层住宅、沿街底层商铺三部分组成。 多层住宅部分 稀缺位置多层住宅，强调中心生活的优越感。品质锻造上以中高端居住为准。 沿街小高层 稀缺小高层，以投资、办公 、居住等为主要目的。功能上定位于昌乐高端稀缺商务办公体。 底层商铺 升级周边初级商业形态，打造为辐射整个昌乐新商业中心。 4、市场定位 昌乐唯一中央城市生活体 双中央王座商务生活区 CBD 中央商务王座 昌乐首席双中央城市综合体 ClD 中央生活区 5、目标客户群定位 住宅部分 客群以昌乐私营企业主、周边商业从业人员、政府人员为主，以居住为第一目标，兼顾升值； 商务小高层部分 投资客为绝大多数、商务办公需求客户、外地企业驻昌乐办事处、部分居住需要； 底商部分 周边电子通讯经营客户、银行、日用百货店、便利店。 其他，诸如价格定位、广告表现等，需待后期提报。 第三部分 规划设计建议 1、住宅部分 本项目建议采用现代简约的风格，塑造都市社区形象 ＶＳ 典雅主义 简约主义 ? ü 顺应区