精装修成本控制.docVIP

精装修成本控制 集团在全国各地开发的工程项目越来越多，相应的精装修交房入伙项目也越来越多。如何更好地控制住宅精装修工程成本，是成本系统员工在思考的课题。住宅精装修成本构成及所占比例 以某公司开发的北京朝阳公园某公寓造价指标为例：目标成本为2000元/平方米（面积按住宅套内建筑面积计算）,实际结算情况为：甲供洁具折合175元/平方米，甲供橱柜239元/平方米。装修单位结算金额折合1555元/平方米，成本结余31元/平方米。装修单位结算金额构成见下表：住宅精装修造价清单编制要点 由于装修工程内容繁杂，建议分部分项工程项目、措施项目清单按户型分别编制，最后把各种户型的分部分项工程项目汇总，根据汇总的内容再统一计取管理费、利润、规费、税金等。户型内房间尽可能细分，如玄关、主卧、次卧、中厨、西厨等，以便准确复核工程量，减少争议。避免将每户型的相同子目清单项合并。工程的计价规则尽可能全面完整，尤其是甲方指定材料的型号规格，因为清单子目的项目特征等一旦描述不完整，容易造成与施工单位的争议，导致索赔。  如地砖工作内容描述：块料楼地面；地砖500×500（TL01、诺贝尔、A006N11/B、600×600）；建筑胶水泥砂浆粘结层，厚度符合设计要求；素水泥浆一道（内掺建筑胶）；C15细石混凝土垫层随打随抹平，加热管上皮厚度≥30；10厚度1：3水泥砂浆找平层；包括为满足设计、验收规范、图纸规定施工所需的一切工序及辅材。 在石材项目特征描述中，要格外注意六面防护是否要求进口防护液、磨边倒角的费用计算、结晶工艺要求等。为防止施工单位偷工减料，必要时将图集号也写入清单特征中，对吊顶描述的第六条即为一例。天棚吊顶：乳胶漆（PT、ICI多乐士、5合1）；满刮2厚度面层耐水腻子找平；满刷氯偏乳液防潮涂料两道，纵横向各刷一道；龙牌；9厚度纸面石膏板，用自攻螺丝与龙骨固定，中距≤200；U型轻钢龙骨（高低错台处有立面封板龙骨）；参见88J1-1、棚29；包括为满足设计、验收规范、图纸规定施工所需的一切工序及辅材。住宅精装修几种常见材料的控制内容及要点1、壁纸 由于高级公寓的设计师经常选用进口墙面壁纸，而进口壁纸的国内总代理目前做法是对某一项目选定的型号立即锁定，其他二三级代理商不再报价。这给甲方成本人员材料认价造成困难，很难货比三家。作为成本人员，可以采取要求设计师，在不同品牌间选出几组材质、颜色相近的壁纸作为备选，以便在我司限价时不被动。此外，壁纸品牌不要写在销售合同中。在F小区施工中，一家壁纸供货商得知该品牌写入售房合同，利用甲方此时难以更换品牌的弱点，便要求施工单位先付全款，后供货，给甲方造成被动。另外，在壁纸的花色选择上，避免选用拼花壁纸，因为住宅墙面的特点，有些大拼花壁纸损耗率能达到30%。2、石材 高档公寓必然会选用天然地面石材，石材施工质量也往往影响到精装修顺利交房。因为公寓业主不会像质监站那样按着国家规范验收，有时石材天然存在的不足或缺陷也会成为拒绝收房的理由。装修单位由于利润的原因，经常在石材的采购方面降低等级，施工过程对断裂石材采用粘接修复等手段而不更换。提高石材质量可以采取甲供石材的方式，这样做虽然增加甲方的人员投入，但对成本和石材品质都能够有效控制，也消除了不同施工单位之间各自采购所造成的色差过大等问题。3、洁具选择 出于控制成本的考虑，卫生间洁具最好选择知名品牌的中低档产品，比如在F小区三居室户型的洁具选型中，用科勒洁具配摩恩龙头，由最初设计的每户6万元优化到每户3万元，成本降低的同时，并未影响装修档次和楼盘销售。4、木地板 地面不要选用纯实木地板。在北京工体附近G小区，选用了实木地板，在地面龙骨固定时，打坏混凝土楼板的暗埋电线管，造成大量机电维修施工重新签证，增加了工程造价；还由于龙骨、大芯板加上实木地板的高度，房间净高减少近10厘米；同时在业主入住后，夜深人静常会听到楼上住户行走发出的回声。结果在业主的大量投诉下，开发商无奈在地板龙骨间填充隔音棉，每平方米增加70多元成本不说，隔音效果也不好。因此，高层住宅居室地面首选实木复合地板，对精装成本控制最为有利。5、垂直运输费 为保证施工进度，甲方应主动协调电梯安装单位，保证24小时提供电梯作为垂直运输工具。由于在精装修施工阶段，电梯一般未通过特种设备检验，甲方付费给电梯安装单位，由电梯公司负责运行以及施工完毕后电梯维修，装修公司在报价中不再考虑此笔费用。即便如此，在施工高峰期，也难免发生人工运送材料的情况，在精装施工招标阶段，应因地制宜考虑合理费用，减少施工期间扯皮。6、付款方式 由于装修工期普遍紧张，且装修工程量清单较多，不宜采用工程量清单复核完成产值的方式来计算进度款。可借鉴万达总包