2007武汉学府林居价格建议书.docVIP

学府林居二期 价格建议报告书 前 言： 通过本次分析与研究认为，贵司学府林居项目处于良好的市场发展环境中，无论在售住宅市场、潜在的待开发住宅市场，或是城市的规划与实施，都十分支持该项目的发展。 本报告主旨在于，为实现该项目的后期有更佳的销售价格水平，结合区域房地产实际情况，从而提出科学合理的价格建议。因而仅就主要内容进行阐述，不过多涉及细节内容。由于时间所限，难免疏漏，不足之处，诚盼指正。 祝，贵公司学府林居后期开发，圆满成功！ 武汉聚星房地产代理有限公司 2007年3月19日 报告编制思路 基于目标项目的开发条件、武汉市房地产市场状况、中国房地产业发展政策环境、目标项目现阶段所需要的策划服务工作等因素，编制本报告书。 图:研究思路 研究范围： 本次研究以雄楚大道和珞狮南路两条主干道为主轴，向南延伸至南湖大道，向西延伸到南湖花园城，向东延伸至卓刀泉区域。 研究时点： 本次研究工作调研时点截止2007年3月，所有调研数据截止该时点为准。 第一部分、当期住宅市场调研 一、区域住宅市场概述 1、南湖新城总体规划 目前，南湖新城可以说是武汉市人气最旺，最具投资潜力的版块之一。南湖新城位于洪山区南湖西侧，总面积近2000亩，为武昌地区居住开发的新热点。根据我市城市总体规划，未来的南湖新城将是一个规划合理、设施齐全、环境优美、交通便利的居住新区。市政配套工程的建设，对改善洪山地区投资环境，加快南湖新城建设进程，完善区域交通路网，促进当地经济发展有着十分重要的意义。 南湖新城东起南湖、南至二环线、西抵巡司河、北靠雄楚大街，总面积达1310公顷，其中公共绿地面积达140公顷。预计到2020年，新城居民将达到25万至31万人。届时，南湖新城将建成一个与街道口繁华相连的“城中之城”，区域内兼有居住、商贸、文化、娱乐等各种现代化设施，新城内的居民不但能享受到安静、悠闲的生活环境，同时又能感受到都市便捷的交通、商业服务。 区域现状分析 绝佳的自然环境是其最大的优势。南湖水波光粼粼，狮子山苍翠如黛，6000亩碧波荡样的南湖水、即将建成的600亩水上主题公园，南湖新城的生态环境真是无与伦比。开发商提出的“在都市中怀念乡村”、“丰富的交往空间”、“纯步行的社区”“社区景观应最大化地向城市开放”等理念与南湖新城总体规划中的“都市村庄”、“串接绿色、亲水公共空间”、“让人们在步行范围内生活”等理念就是紧紧地抓住了这点。 新“都市村庄”是各楼盘追求的总体目标。而所谓“都市村庄”，就是该区域内的房屋总高度偏低，容积率偏低，同时，区域内又兼有居住、商贸、文化、体育等各种现代化设施。按规划，南湖新城景观规划是建立一系列“都市村庄”，其中包括串接的绿化和公共空间系统。在这样的环境中，居民不但能享受到安静、悠闲的生活环境，同时又能感受到都市便捷的交通、商业服务。 目前欠发达的交通仍是其发展的最大“瓶颈”。 目前困扰南湖片区最大问题仍是对外的交通，长虹立交和晒湖立交仍不足以担负未来重任，该地区居民出行仍不大方便。 区域未来展望 生态环境的优势将发挥得更为淋漓尽致。目前，在新城内外共有三块水面———南湖、新城中心区的一块鱼塘和临湖的一块藕池。未来，中心区的鱼塘将被建成中心公园，而临湖藕池则将被建成一个滨湖公园。不仅如此，这里将建人工河将南湖、巡司河东西连通，形成连续性的滨水自然景观，并通过水渠将河、湖、塘、池连成一体，从而将南湖之水引入新城。让大部分住宅置于园林景观中，在高密度建筑区中充分保存自然要素。 交通困境将得到根本改善。按照规划交通问题将在近几年中得到解决，往东机场二路和三路正在建设，往北是规划的丁字桥南路和石牌岭南路，往西有规划的巡司河改建工程。还有梅家山立交和武昌火车站改造工程都有利于南湖片区的出行。　经规划，新城主干道———丁字桥路和机场三路交叉贯通，形成“一核”、“两线”、“三片”、“四区”的规划结构。规划中的公汽线路及站点分布既便于居民出行，又兼顾公汽对居住区的影响。在丁字桥路、出版城路、石牌岭路、二环路、机场路、机场三路等道路上，公汽站点分布距离将缩短至200米左右，减少居民步行距离。此外，远期规划两条轨道交通5、7号线将通过南湖新城，在轻轨建成后将大大改善该地区居民的交通出行条件。 文化和商业气息将愈加浓厚。南湖周边规划为新兴大学城，几十所高校将迁往南面；位于武昌狮子山与象鼻山之间的南湖大桥业已完工通车，长261米、宽26.5米的大桥飞越南湖，串起东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区、南湖农业高新技术产业园。必将为片区带来浓厚的文化和商业气息。 南湖新城，由于南湖花园城开发比较早，目前开发用地不多，住宅开发已经基本成型与此同时，随着市政配套工程的建设，南湖新城建设进程的加快，区域交通路网建设更加完善，开发商逐渐将目光东移，