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房地产行业基本常识 一部份：行业特征二部份：基础概念 一部份：行业特佂 什么是房地产？ 房屋建筑及其建筑地块所组成的有机整体。 城市广场、公园、立交桥、道路等 什么是房地产业？ 进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业， 属于第三产业。 中国的三大基础产业 ： 房地产业的五大特征： 一、基础性： 仅次于农业， “带动消费的龙头马车”。 若售出1亿元商品房，则可带动1.3-1.7亿元的相关消费； 若开发1亿元房地产；则可带动1.7-2.2亿元的相关行业产值。 房地产业的五大特征： 二、先导性： 是其它行业生产和再生产的。 切忌“孤军深入”、“一拥而上”，盲目开发的恶 果是资金积压、呆帐、坏帐增多。 房地产业的五大特征： 三、对金融的依赖性： 房地产的高值性，要求在开发、购置中的巨 额资金投入，需金融业或实力财团的支撑。 资金动作能力是房地产发展商运营成败的关 键因素之一。 房地产业的五大特征： 四、高回报性： 其中土地价值就是：唯一性、不可替代性，决定了 不同程度的增值趋势，因此其投资回报率较高（“70 ％的地段”→50％的地段→30％的地段}→从地段 到产品到城市发展规划前景的演变）。 尤其是在现阶段，仍属高档消费品类，但暴利时代 随竞争的加剧而渐逝（毛得率13%-18%左右）。 房地产业的五大特征： 五、高风险性 ： 较易造成投资过热。 在买方市场的逐渐成熟，使得市场竞争日趋激烈， 房地产市场是比产品、比配套、比地段、比品牌、 比服务、比营销推广手法的时代，非理性开发、不 完善经营的项目较易积压，高投入决定了高风险、 高回报（注：风险程度各不相同）。 二部份：基础概念 房地产的特性： 1、房地产位置的固定性 土地产自然生成物，它的位置是不可移动的。 房屋是建筑在土地上的，也决定了房屋等建 筑是不可移动的。房地产位置上的固定性使 房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。 房地产的特性： 2、房地产地域的差别性 房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅的相同住宅，或者同一栋楼的同一层的同一产方米的房屋价值也会有所不同。 房地产的特性： 3、房地产的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。 房地产的特性： 4、房地产的保值增值性 根据国家政治、经济形势稳定的情况下，其价呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。 房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。 房地产市场的划分： 一级市场：指土地使用权的出让市场 二级市场：是指开发商向个人出售商品房的市场 三级市场：指买了房子的人再销售房子的市场 房地产业的内涵 房地产业：是从事房地产投资、开发、经营、 管理、服务的行业。 房地产业的主要内容具体是： 1、土地开发和再开发 2、房屋开发和建设 3、地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁 和抵押 房地产业的主要内容具体是： 4、房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、 租赁、抵押； 5、房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、 服务公证等 ； 6、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配 套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫 生、代收代付服务等； 7、房地产金融，包括信贷服务、保险和房地产金融 资产投资等； 房地产行业与建筑业的关系 区别： 建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业因为兼有经营、生产、管理、服务等多种性质，属于第三产业。 联系： 业务对象均是房地产，一般来讲，从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商；从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。 在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业 就形成甲方和乙方的密切合作关系。 相关名词解释 国有土地使用权取得的方式：出让、划拨 出让： 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用人，由土地使用人向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让金： 是指通过有偿、有期限出让方式取得土地使用权的受让者按合同规定的期限一次或分次提前支付的整个使用期限的地租。 相关名词解释 出让两种形式：招标、拍卖（协议2004.8.31止) 出让的年限： 纯居住用地：70年 工业用地：50年 商业、旅游、娱乐：40年 教育、科技、卫生、文化、体育：50年