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2012年盛戈-中级会计实务串讲课程 第二讲 投资性房地产（会计政策变更） 一、知识点巩固： 入账时间 入账科目 入账金额 初始外购对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。资本化后续支出通过“投资性房地产——在建”核算，不同于固定资产资本化后续支出的核算。不应通过“在建工程”科目核算。后续一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产　　三、投资性房地产后续计量模式的变更　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配——未分配利润）。企业变更投资性房地产计量模式时，借记“投资性房地产（成本）”科目按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目按照已计提的折旧或摊销借记“投资性房地产减值准备”科目原已计提减值准备按照账面余额贷记“利润分配——未分配利润”或借记贷记“盈余公积”科目或借记【例题】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000元，账面价值为87 300 000元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为95 000 000元。　　假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积。甲企业的账务处理如下：　　　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。处置 采用公允价值模式计量的投资性房地产在处置时， 1、应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。 2、按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产”科目（成本）、贷记或借记“投资性房地产”科目（公允价值变动）； 3、同时，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。 按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。 转换 （一）5、房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。转换日为租赁期满，企业董事会或类似权力机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。（二）房地产转换的会计处理　 1成本模式下的转换　　　　（1）投资性房地产→非投资性房地产（投资性房地产转换为自用房地产、存货）　　无论公允价值高或低，公允价值与原账面价值的差额都计入“公允价值变动损益”科目。（2）非投资性房地产→投资性房地产（自用土地使用权、固定资产、存货转换为投资性房地产）　　转换日的公允价值大于账面价值的，差额贷记“资本公积――其他资本公积”科目转换日的公允价值小于账面价值的，差额借记“公允价值变动损益”科目。 二、提高练习： 　 3.与投资性房地产有关的后续支出，应当在发生时计入投资性房地产成本。（ ） 4.采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。（ ） 四、计算分析题 1.长江房地产公司（以下简称长江公司）于2009年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元，出租时，该幢商品房的成本为5 000万元，公允价值为6 000万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为6 300万元，2010年12月31日，该幢商品房的公允价值为6 600万元，2011年12月31日，该幢商品房的公允价值为6 700万元，2012年1月10日将该幢商品房对外出售，收到6 800万元存入银行。 （假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入） 要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（答案中的金额单位用万元表示） 【答案】 （1）2009年1月1日 借：投资性房地产——成本 6