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不动产租赁合同终止后如何处理添附物之我见 　　李士德 　　目前，法院处理的房屋等不动产租赁纠纷案件在数量上有明显上升的趋势，案件的类型也相对复杂化。但由于法律的迟滞性特点，造成法律对部分案件的规定过于原则和简单，缺乏操作性。本文仅就不动产租赁合同终止后如何处理添附物的问题，谈下己见。 　　一、添附以及民法理论对添附物的处理原则 　　添附是一种财产所有权的取得方式，我国虽无专门的法律规定，但理论上认为添附是所有权原始取得的一种方式。在民法理论中，添附是混合、附和、加工三者的总称。混合指两个或两个以上不同所有人的动产，互相混杂合并，不能识别，或虽能识别，但分离所需费用过大的添附形式。附合指两个或两个以上不同所有人的物结合在一起，虽能辩认原物，但已不可分离或强行分离所需费用过大的添附形式。加工是指对他人的财产加以制作或改造，使其成为一个新物。附合是添附中最主要的一种形式，附合包括动产与动产的附合和动产和不动产的附合。在不动产租赁合同纠纷案中所涉及的添附物，就是指动产和不动产的附合。 　　根据附合原理，实践中把装修于他人房屋之上所形成的添附物，界定为用于装修房屋的装修材料以及其他一些相关财产。这些财产一旦附合于房屋便与房屋融为一体不可分离，或分离后大大降低这些财产以及房屋本身价值。而且动产与不动产附合后，会产生不动产所有人取得动产所有权、动产所有权因附合而消灭的物权效果。添附理论的目的，首先是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况;其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值。 　　二、不动产租赁合同中的添附物的具体范围 　　对于添附物的概念及范围，现有的法律并无明确规定，实践中出租方与承租方常会因哪些设施可以拆除、哪些由出租人折价补偿而发生争议。笔者认为添附物应当包括房屋的装修物以及固定在房屋之上的设备设施。根据《建筑装饰装修管理规定》的第二条规定：“建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”从文字上理解，装修物不包括设置在房屋上的空调、吸油烟机、热水器等设施。但这些设备因为已固定在房屋之上，虽然可以拆除，但拆除和重新安装仍需发生一定费用，一旦拆除也会影响其本身的价值，而且有时也可能会影响房屋本身的使用，所以从社会经济效益的角度出发，应当将这些设备按房屋添附物处理。 　　以下所称的“添附物”仅指在租赁合同纠纷中所涉及的固定于房屋之上的添附物，如果添附的物品能够自由拆除并不影响其本身价格的，不在本文的讨论范围之内。 　　三、我国现法律对添附物处理的规定 　　《城市房屋租赁管理办法》第23条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。” 　　最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)第86条对合法添附的物权归属作了简单规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。” 　　我国《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或增设他物。”“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。” 　　从上述规定不难发现，关于房屋租赁纠纷中添附物的处理方面的规定比较原则，如《意见》中只在财产所有人同意附合的情况下产生争议的处理办法，如果财产所有人不同意附合，其添附物咋处理，仍然没有规定。而合同法也更为原则，对添 附物的处理并未涉及。 　　四、添附物的实际处理分析 　　(一)出租人同意添置的添附物的处理分析 　　依最高法院《意见》第86条规定的原则，只要添附物是出租人同意承租人添置的，无论双方合同是有效还是无效，无论合同期限届满还是提前解除，都应适用本条规定，即添附物可以折价归出租人所有。即使是由于承租人的原因导致双方合同提前解除，出租人取得添附物也应向承租人支付折价补偿。至于因承租人违约给出租人造成的损失，可以依据合同约定要求承租人承担违约责任，但不能将出租人取得添附物而支付的折价补偿也作为出租人的损失，由承租人承担，因为该部分折价补偿仅是对出租人取得添附物而应支付的相应对价，并非出租人的损失范围。 　　(二)未经出租人同意而添置的添附物，且在合同中对添附物如何处理没有约定，双方事后又达不成一致意见的，对添附物的处理分析。 　　1、合同因租赁期限届满而终止，添附物应无偿归不动产所有人即出租人，出租人无须给予折价补偿。 　　虽然承租人添置的添附物