玺园三期整合执行报告.ppt

一度体验·现场五重体验空间 二度体验·服务式体验 三度体验·主题物料体验 四度体验·跨界品牌体验 5、体验营销： Crossover 跨界营销 丰富精彩的大盘营销必修课 1、奢侈品展示，可结合简短小型发布会 2、宝马或奔驰联合，举行品牌之夜活动（皇冠国际+奥迪形式） 3、商业品牌，迪欧加入成为玺园的契机，现场服务模式对接 4、中国邮政玺园三期首日封，即可成纪念品也可成寄送渗透 5、家电品牌，未来抽奖活动的奖品来源，帮其宣传，要求低价 报告结构 市场整体分析 整体营销战略 营销策略战略 营销策略建议 项目整体界定 项目定位问题 客户定位分析 推盘策略节奏 项目产品信息 推盘执行策略 营销执行报告 推盘攻略 销售攻略 形象攻略 玺园三期总攻略 城湖之心·一生之城 单栋推售原则，分批次系统化推盘，结合现场体验节点，单栋认筹与解筹，散货进行小批量波浪式分割发售，引爆市场 实现“三个促进”：促进成交、促进上门、促进进线，把握住活动与销售的相互关系，以活动带动优惠理由，给客户上门理由 利用玺园三期的整体升级形象与一生之城的建筑态度，软性诉求玺园的购买理由，配合阖家会活动与现场活动，同时为时代地产进行品牌落地 星光大道销售+商铺认筹 营销 活动 硬件 展示 施工进度 工程 进度 营销 节点 营销 强度 营销 物料 户型+生活+升级，三本手册制作 宣传 推广 千人产品发布会 节日活动（中秋） 十一焦点事件+三期正式开放 玺园2岁主题活动+时代地产发布会 业主邻里节 澄湖路贯通仪式 商业街+销售中心+北广场 澄湖路形象+私家路+工法房+大堂 精装样板房+一二期全实景亮相 硬广、软文主力宣传；电话/客户营销，挖掘老客户资源； 业主介绍客户成交奖励 报纸硬广宣传，主题活动，制造热度，吸引目标客户群 户外、报广硬软炒作+主题活动； 持续软文和新闻穿插其中； 118开盘典礼 样板房开放+年底系列活动 客户新春 营销及推广节奏 10 9 8 12 11 09年1月 13#西单元· 楼王组团集中销售 单栋认筹解筹+散货切割式销售 各种业主+体验+营销活动 千人产品发布会 中秋+十一黄金周 元旦 圣诞 玺园2周年+社区邻里节 新春答谢会 按照360套至春节前的销售目标设定，总营销费用如下： 销售总额：总计1.5亿； 营销费用：1.5亿×2%=300万； 9月、10月的营销推广工作是本年度剩余销售时段的重点月份，玺园已经接近一年无大众推广宣传，大众媒体将集中于9月底的黄金周开放前与11月初开盘前进行诉求 营销 强度 10月 12月 11月 100万 100万 60万 40万 9月 总体营销费用估算： 时间：2008年8月底至9月底 城湖之心·一生之城 1 围绕玺园三期升级带来的全新形象价值，以实景达销售策略 DO A CITY RATHER THAN AN ITEM 城湖之心·一生之城 玺园三期全新的形象定位 城湖之心·一生之城 城市 生活 居住 娱乐 休闲 玺园 三期 城市发展动力区域 城市级级规模社区 10分钟生活圈+和美居住氛围+自然之城+会所配套 玺园三期“城湖之心·一生之城”模型 “ ” 玺园 三期 一座理想的、国际化的“一生之城” 作为城市主流开发商，玺园的开发商以可持续和谐发展的理念进行区域开发，建设一座一生之城：与城市发展相融、共生，实现具有可持续和谐发展、具有强烈归属感和持续竞争能力的理想之城。 与湖为邻的整体开发规划理念、考虑湖景、小区景观，低密度、一个高品质、低密度、生态、高居住艺术属性、闲适都市社区。 一生的自然环境 城市中心大社区，社区功能复合，居住、休闲、购物等配套完善，提供一站式服务及休闲的社区氛围。 一生的居住氛围环境 双板块核心区，老城区与新中心的中心节点，步行尺度下的舒适生活配套 一生的城市中心 源于万厦的品质物管体系 将为社区业主提供人文关怀的社区服务，满足业主多元化的需求。 值得信赖一生的物业服务 一直以来领导昌南的人居品质大盘，聚集成为一个昌南高素质的社区生活圈， 同时阖家会的社区文化建设，推动玺园的和美、友善、关爱的东方生活意境 一生的高尚生活圈 玺园三期 一生之城 玺园三期 CITY LAKE CENTER 城市中心的“城” 控守莲塘CBD、澄湖生态区、老城区三大板块的中心点，融入自然与繁华的都会生活。玺园，在城市中心造“城中之城”，缔造昌南领军型居住板块，一生尽在掌握。 玺园三期 CITY LAKE CENTER 舒心享乐的“城” 向阳路、五一路、澄湖西路等一系列昌南的繁华中心都在身边，同时未来拥有全昌南最具时代意义的城市商业配套，与内部会所、风情商街形成消费磁场。城市中心生活，尽情掌握，舒心享乐一生。 玺园三期 CITY LAKE CENTER 和