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论小产权房的合法化 【摘 要】近年来随着我国经济的发展城镇人口急剧膨胀，房价持续上涨持续不下，从而使小产权房交易越来越猖獗。有关小产权房的问题也越来越多，各方学者观点也不尽相同。引起社会各界的广泛关注，针对小产权房合法性引发了激烈的争论。笔者认为小产权房应当合法化，因为这是所有权权能的具体要求。同时，它将缩小城乡差异，促进社会主义城镇化建设，改变我国的城乡二元结构，将使农民以及城市低收入者直接获取巨大的经济利益，有利于社会正义的实现。当然在其中的利弊之间我们能否找到一个合理且合法的解决方法才是我们下一步要做的重点工作。 【关键词】小产权房 土地管理 二元结构土地法律制度 小产权房合法化 【正文】 一.小产权房的概念 在相关的规范性法律文件里，我们并找不到“小产权房”这一概念。因为它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房是相对于大产权房而言的，是指在农村集体所有的土地上建照的房屋，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房屋土地管理部门盖章确认，没有国家所发的产权证，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。在我国众多城市郊区，在农村小城镇建设，发展农村住宅小区划的过程中出现的一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，且这种现象在农村越来越普遍，是农村城镇化的一个特征。 二.小产权房法律地位 宪法规定 1982年宪法 　　1982年宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。” 　　上述条款确立了我国独特的城乡二元土地制度，同时规定了土地的征用制度以及合理利用土地的原则。对于土地转让问题，该条款的态度的明确的，即无论是国家所有的土地还是集体所有的土地，都不得进行转让。 1988年宪法修正案 　　1988年的宪法修正案第二条规定：“宪法第十条第四款‘任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。’修改为：‘任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。’” 物权法规定 　　《中华人民共和国物权法》于2007年3月通过，该法提出了国有资产、集体资产、私有财产平等保护，集中体现在第四条的规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”然而物权法的调整对象太过宽泛，另外，在物权法制定过程中，各方对集体土地使用权流转的意见分歧较大，使得我国物权法最终对此没有作出任何突破。该法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”并没有对小产权房做出合适的规定。 三.小产权房产生原因 1、经济条件：房屋销售价格的不断攀升 近年来随着我国经济的发展城镇人口极具膨胀，房价持续飙升。这必然加剧了城市居民住房的压力。而小产权房则以只占商品房价格1/3到1/4的低廉价格获得优势。由此我们可以看出房屋价格的不断上涨。相对来说小产权房的价格低廉的优势掩盖了其产生的风险。从这一点上来说,购房者可能就会觉得这是比较合算的。从而在购买小产权房时,其中的价格低廉也掩盖了其要承担的风险。小产权房价格之所以如此之低,在于其省去了三部分费用:一是购地成本,二是各种税费,三是土地和房地产市场管制造成的巨额成本。而土地出让金、税费以及各种成本是房价上涨的主要原因,理所当然的成为了小产权房生存并发展的肥沃土壤。笔者认为房价的不断飙升是小产权房生存并发展的根本性经济因素。 2、客观条件：某些乡镇政府误解国家新农村建设要求 新农村建设是这两年小产权房开发规模不断扩大的一个重要的因素。这是因为某些乡镇政府错误的理解了国家的新农村建设要求,简单地认为新农村建设就是村庄建设，就是造房子建新村，修大路排店面。或是简单的认为把原来的宅基地进行统一规划、集中建房,所建的房子应该是连排的、类似公寓形式的住宅就是新农村建设。这样就造成了大量新建宅基地房屋的建设，为小产权房的生存发展提供了优越的客观条件。但乡镇政府在建设这项工程时,由于资金窘迫,便会和开发商合作,将上级政府批准的,用于新农村建设的宅基地同开发商搞合作开发,然后将一部分房子以低廉的价格卖给农民,另一部分房子便让开发商出售给城市居民获取利润。所以小产权房的开发、生存及发展其实是搭上了新农村建设的便车。 3、市场条件：市场机制要求的具体体现 小产权房市场份额的扩大,从某种意义上说,体现了市场对资源配置的自我调节———