城市综合体开发模式初探_龚伟.pdfVIP

房地产开发 城市综合体开发模式初探 龚伟 广州富力地产股份有限公司 伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型 城市综合体开发作为一种新型的房地产开 —— 。 房地产开发模式—城市综合体开发悄然兴起 发模式，简言之，就是开发企业不再满足于住宅 虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房 或者商业的单一功能的开发建设，而是通 整体 地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一 规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及 开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从 休闲等于一体的“新城市”。笔者认为，城市综合 万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的 体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投 成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对 资等传统房地产开发模式的优势以外，至少还有 我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。 以下三方面的优势： 一、城市综合体的来源 一是，城市综合体开发使城市规划、设计更 城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐 加合理，有助于提升城市形象，增加城市竞争力。 步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪 传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单 70 年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是 一，需要若干个项目相互配合才能满足城市发展 “城中之城”，它是指将城市中商业、办公、居住、 的需要，然而若干个项目又不可能同时规划设 旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的 计、同时开发建设，因此在传统开发模式中不可 三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间 避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱， 建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而 而城市综合体开发中，在通盘考虑了开发项目的 形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力 工业革命前，主要生产方式是以家庭为单位 后，才做出整体、系统的规划与设计，故恰好能弥 的手工业生产方式，各生产者之间为了互通有无 补传统开发模式的不足。 渐渐形成了“集市”；工业革命带来了机器化大生 二是，城市综合体开发有利于迅速打造城市 产，在此基础上产生了现代意义上的“城市”。随 商业中心，形成独具特色的城市新地标。就目前 着科学技术的发展进步，资本和劳动力源源不断 的情况来看，城市综合体开发一般采取商业房产 涌进城市，城市的政治优势也逐渐被商业、交通、 为基础，带动住宅、公寓、商务办公，辐射交通、通 信息优势所取代，一个商业中心已经远远不能满 讯、技术等相关产业的发展模式，往往在规划之 足一座城市的发展需要。于是大城市的商业区以 始就确定了综合体项目的商业特色，细分了市场 城市中心为原点逐渐向四周扩散，这样在非城市 客户群体。因此，城市综合体开发完成之后很容 中心区就形成了若干个相对独立的商业、生产及 易就迅速成为城市的新地标。例如，广州的万达 生活中心，有的甚至发展为相当规模的卫星城， 广场、深圳的华润万象城等，一投入使用就迅速 于是作为“城中之城”的城市综合体概念也就随 成为了该城市的新地标。 着城市化的进程慢慢形成了。 三是，城市综合体开发还有利于缓解城市的 2011.8 半月刊·综合版67 房地产开发 交通压力。众所周知，很多大城市几乎每天上下 格的重要因素，因此，优先开发商业部分是确保 班高峰主要交通干线都会出现不同程度的交通 后期开发利润提高的重要方式。广州万达广场开 拥堵现象，究其根本原因乃是城市居民区和工作 发后，旧白云机场地价高企、地王频出就是很好 区相距较远造成的。由于城市综合体在开发商 的例证。二是，商业项目的成功运作有利于后期 业、商务办公的同时也开发相应的公寓、住宅和 楼盘的销售推广。通 商业项目的运作可以增加 酒店作为配套，这样就为在综合体工作的人们提 项目本身的美誉度和影响力，同时，也有利于吸