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071 应用 23 住 论共有车位的范围 文 ／刘阅春 一 、 问题的提出 司法解释》对物权法第七十四条第三款的理解加上了 物权法第七十四条第三款规定了住宅小区的共有 自己的注解，即此种业主共有的车位必须是 “规划外” 车位的范围为 “占用业主共有的道路和其他场地的车 而且是 “增设”的。如果采反面推论，即规划内的车位都 位。”此条颁布之后 ，引发了学界对之的不同阐释。占用 属于开发商所有。那么，就带来了如下的问题 。 业主共有的道路的车位好理解，但是其他场地却引发 仍然有这样一些车位无从解释其归属： 1 地面划 了不同的争论。有学者认为：第一，其他场地不应局限 线停车位，这类车位直接设置于小区地表，以划线分割 于土地 ，在解释上与 “土地”同其意义者，亦在本款所称 方式标明。这类车位实际上是对土地的直接利用。开发 “其他场地”之列，如首层架空层即是。第二 ，“其他场 商也不主张此类车位的所有权。例如，万科企业股份有 地”在解释上原本不是规划用于停放汽车之用．只是 由 限公司在2007年8月 19日制定的 《商品住宅小区车 于业主占用才作为停放汽车之用。 有学者认为，“其 位权属划分的操作指引》中针对 “红线 内规划的露天停 他场地”是指未纳入建筑区划的其他场地 ，主要是指未 车位”的权属，并未主张产权。认为这类车位除了占用 纳入建筑区划的空地。嘬 高人民法院就此问题也作出 土地之外，并无太多的建设投资。⑥ 2 架空层车位 ，架 了解释，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应 空层车位位于建筑物的底部 ．是整栋建筑物的结构支 用若干问题的解释》 以下简称 《建筑物区分所有权司 撑，按照现在的建筑面积核定标准。架空层一般低于 法解释》 第6条规定，建筑区划内在规划用于停放汽 2．2米，其本身不计算建筑面积，此种规划车位的权利 车的车位之外 ．占用业主共有道路或者其他场地增设 如何能够归开发商所有? 3 人防车位，人防车位 由人 的车位 ，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的 防工程改造 ，在规划 中承担两种功能，一种是战时的防 车位 。 空效能，一种是平时的停车功能。而人防工程 的归属一 最高法院对制定第 6条解释给出了理由，认为，在 直处于界定不明的状态．试问开发商如何取得人防车 理解物权法第七十四条的三款条文时，必须领会立法 位的所有权 本义 ，不能完全割裂、片面的解读 ，综观第七十 四条三 因此。针对以上争议的车位，《建筑物区分所有权 款条文，各 自独立地就车位 、车库问题从不同层面和角 司法解释》尚未达成解释和界定共有车位范围的 目的。 度进行了具体规定 ，各款条文之间是互相衔接的。该条 实践中住宅小区的车位类型多样，并不能仅以 “规划” 第二款和第三款 ，是针对两种情形下的车位归属 问题 来作为界定其归属的唯一标准 。此问题的解决尚需考 分别作出的规定。第二款实际上是针对项 目建设之初 ， 察我国房地产法律法规的相关规定 ，结合理论上通行 按照规划批准建成的车位 、车库的归属问题作出的，而 的标准，并逐一厘清这些确定规则的适用范围。 第三款规定中所指的车位 ，立法本义实际上是指初始 二、共有车位的确定规则分析 规划之外另行产生的车位 。 此，《建筑物区分所有权 是否能以在规划外作为共有车位范同确定的标准 ①高圣平：“解释论视野下的车位、车库权利归属规则”，载 《政治与法律 2008年第 10期。 ②王利明：《物权法研究》 修订版 上卷，人民大学出版社2007年版。 ③奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社 2 109年版，第99—1O0页。 ④77科企业股份有限公司编：“商品房住宅小区车位权属划分的操作指引”，载http：／／wenku．baidLI．COnl， 访 问时 间：2011年 12月 I5 日。 072 应用 ：2328~2： 如前所述，建《筑物区分所有权司法解释》第 6条 他配套设施 ．开发商均可就住宅小区的配套设施予以 将物权法第七十四条第三款的共有车位的范围限定在 约定，但是事实并非如此。 规划外增设的车位 。其中，隐含了一个判断共有车位的 此外，我们再来分析一下以是否在规划之中来界 标准。即车位如果在规划内，就是开发商所有的。如果 定业主共有车位范围是否合理?我们知道，建筑区划 内 在规划外增设的，属于业主共有。最高法院的司法解释 的规划指的是开发商报政府批准之后的设计规划文 认为，物权法第七十四条第二款和第 款是对两种情 件。该设计规划文件受到各地政府规划委员会的约束 ， 形下的车位归属问题分别作出的规定。第二款是针对 必须满足各地的规划要求。关于停车位的要求在北京 项 目建