收益法测算表(房地产)1.xls

有限年收益法测算过程(租金递增） 有限年收益法测算过程 序号 计算公式 计算结果 空置等造成的收入损失 管理费用 维修费用 保险费用 税金及其附加费 （1） （5） （6） （7） （8） 一 二 年运营费用 三 （一）—（二） 四 房地产剩余使用年限内的收益单价 五 项目名称 （单位：元/㎡） 收益法测算表（房地产） 计算说明 估价对象所在区域范围内市场调查结果 (2) （3） （4） 单位 % 参数名称 参数 备注 建筑面积 ㎡ 土地面积 估价时点 年 房屋尚可使用年限 土地剩余使用年限 房地产收益年限 综合成新率 月毛租金收入 元/㎡ 房屋重置价格 管理费率 维修费率 保险费率 税金及附加费率 土地收益金 空置、拖欠租金等造成的租金损失 房屋资本化率 土地资本华率 利率 即建筑物达到法定耐用年限后，剩余土地使用年限土地价格 房屋现值 （9） （10） （11） （12） （13） （14） （15） 房屋年净收益 土地年净收益 （三）—（11） 计算结果 容积率 本次估价房地产的收益价值（元） 六 租赁保证金、押金利息收入 （5）+（6）+（7）+（8）+（9） 土地收益金（划拨土地） 年有效毛收入 月毛租金收入 年潜在毛收入 按月毛租金收入为计算基数 按年毛租金收入为计取 房地产年纯收益 七 剩余年限土地收益价值 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益 重置价格是根据估价人员对类似房屋的开发成本、税金、利润等调查了解后确定 包括房产税+营业税+教育附加费+城市建设维护费+防洪费和教育经费等 按地级土地收益金收取标准按年计取 单位 元/㎡ 元 % 其中营业税5%、城市维护建设税0.35%、教育费附加0.15%、房产税4%、印花税0.01%、个人所得税2% 元/㎡ 收益法测算表（房地产） 序号 项目名称 （单位：元/㎡） 计算公式 计算结果 单位 计算说明 参数名称 参数 备注 一 年有效毛收入 (2)+(3)-(4) 元/㎡ 建筑面积 ㎡ （1） 月毛租金收入 估价对象所在区域范围内市场调查结果 土地面积 (2) 年潜在毛收入 容积率 （3） 租赁保证金、押金利息收入 按月毛租金收入为计算基数 估价时点 年 （4） 空置等造成的收入损失 按年毛租金收入为计取 房屋尚可使用年限 二 年运营费用 （5）+（6）+（7）+（8）+（9） 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益 土地剩余使用年限 （5） 管理费用 房地产收益年限 （6） 维修费用 重置价格是根据估价人员对类似房屋的开发成本、税金、利润等调查了解后确定 综合成新率 % （7） 保险费用 （8） 税金及其附加费 包括房产税+营业税+教育附加费+城市建设维护费+防洪费和教育经费等 （9） 土地收益金（划拨土地） 按地级土地收益金收取标准按年计取 三 房地产年纯收益 （一）—（二） 维修费率 四 房地产剩余使用年限内的收益单价 保险费率 五 剩余年限土地收益价值 即建筑物达到法定耐用年限后，剩余土地使用年限土地价格 税金及附加费率 （10） 房屋现值 土地收益金 （11） 房屋年净收益 空置、拖欠租金等造成的租金损失 （12） 土地年净收益 （三）—（11） 房地产资本化率 房屋资本化率 （14） 土地资本华率 楼面地价 利率 六 本次估价房地产单价 （四）+（15） 七 本次估价房地产的收益价值（元） 元 房地产资本化率 % 租金年增长率 其中营业税5%、城市维护建设税0.35%、教育费附加0.15%、房产税4%、印花税0.01%、个人所得税2% 管理费率 房屋重置价格 月毛租金收入 （四）+（15） 本次估价房地产单价 楼面地价 (2)+(3)-(4) 262.72 2.00 262.72 1.00 35.40 6.00 2010.00 2004.00 23.00 2.00 23.00 2.00 1.00 111289.81 ×12 （1）×12 276.00 12.00 2.00 276.00 3.00 35.40 2.00 (1)× % (1)×2.25% .52 100.00 2.00 .52 4.00 2004.00 -19.00 1991.00 2010.00 (2)× % (2)×5% 13.80 100.00 2.00 13.80 5.00 44.00 62.00 .00 62.00 6.00 60.00 (一)× % (一)×3% 7.88 100.00 2.00 7.88 7.00 44.00 重置价格（ 元/㎡）× % 重置价格（1100元/㎡）×2% 22.00 100.00 2.00 22.00 8.00 100.00 重置价格（ 元/㎡）× % 重置价格（1100元/㎡）×