深圳保障房修订说明.docVIP

《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定（修订草案）》修订说明 一、修订背景和必要性 为落实我市保障性住房建设要求，2010年12月22日，我委印发了《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》深规土 [2010] 843 号（以下简称《暂行规定》）。《暂行规定》实施以来，全市通过城市更新配建的保障性住房面积已达245万平方米，城市更新已成为保障性住房建设重要途径之一。近年来，随着城市重点区域、轨道交通规划与建设，保障性住房需求与建设也发生了较大变化，为适应新情况新变化，有必要对《暂行规定》进行优化，对城市更新项目保障性住房配建比例地区范围进行调较。 二、主要问题说明 本次修订主要围绕三个方面:一是拓宽配建保障性住房的城市更新项目类型。二是统一保障性住房配建比例，优化一类地区、二类地区、三类地区范围。三是进一步明确配建比例核增、核减情形。 （一）拓宽配建保障性住房的城市更新项目类型 为落实我市正在制定 《关于促进安居型商品房用地供应的暂行规定》要求，进一步拓宽保障性住房来源、促进职住平衡，本次修订在《暂行规定》基础上，增加了改造为工业的项目中安排部分用地用于保障性住房建设。与改造为住宅项目均需配建保障性的强制性规定不同，改造为工业的更新项目是否配建，需要综合考虑区位条件、公共设施及交通市政承载能力等情况。同时，为保证项目改造后仍为工业生产为主，规定保障性住房用地面积不超过开发建设用地的30%。 关于改造为工业项目建设保障性住房类型和用地面积的确定，结合市法制办意见，修改为：保障性住房类型和实际用地面积由市规划国土部门商市产业主管部门及市住房建设部门后，报市政府审批。 此外，由于该类型的安居型商品房地价在《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》中并未规定，结合福田区政府等部门意见明确，改造方向为工业的城市更新项目建设的安居型商品房，按住宅类公告基准地价标准的50%计收地价。原因如下：一是参照改造为住宅项目的规定；二是目前已销售的龙悦居、香林世纪华府安居型商品房其实收地价与基准地价比例分别是49.42%，39.38%。因此，改造为工业项目中建设安居型商品房地价建议与一般安居型商品房地价持平。 （二）统一保障性住房配建比例，优化一类地区、二类地区、三类地区范围 本次修订统一了安居型商品房和一般保障性住房的配建比例，同时根据近三年城市中心区及轨道规划与建设、保障性住房供需平衡等情况，对一、二、三类地区范围进行实时调校，适当缩小第三类地区范围，扩大了兼具区位、交通、配套等综合优势的第一、二类地区范围。为了确保保障房配建空间范围的合理性与时效性，本次修订借鉴《深圳市城市规划标准与准则》做法，提出建立保障性住房配建空间范围图动态修订机制，市规划国土部门可根据城市发展需要及住房保障发展需要，对本规定附图进行修订，报市政府备案并公布后施行。 （三）进一步明确配建比例核增、核减情形 本次修订结合实际情况及近三年来新出台的城市更新政策，对配建比例的核增、核减情形作了优化。 1.原《暂行规定》轨道站点的核减是以规划2015年前建设为标准，为保证规定的时效性与确定性，根据国家发展和改革委员会《关于深圳市城市轨道交通近期建设规划的批复》，本次修订将其改为“位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内”。 2.为与《深圳市城市更新办法实施细则》及2014年5月出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》保持一致，本次修订在新增了城市基础设施改造为住宅时配建比例进行核增的情形，同时，将原表述“非农建设用地”改为“城中村用地”,并结合市法制办的意见，明确城中村用地是指符合《深圳市城市更新办法实施细则》第五十六条第一款规定的用地。 3.原《暂行规定》第八条规定对于土地贡献率过高的城市更新项目可予以适当核减保障性住房配建比例，但对于核减标准未明确。本次修订采用分段核减原则，将土地移交率与核减比例直接挂钩，使其更具有可操作性。其中30%的移交率是目前全市城市更新项目的平均移交率。 4.实践中，由于某些项目配建保障性住房总建筑面积过小，户型设计及后续管理极为不便。因此，本次修订提出，对于项目需配建的保障性住房建筑面积不足3000平方米的，为便于规划设计和管理，可设计为搬迁安置用房，优先用于土地整备、政府组织的城市更新项目的搬迁安置。其中3000平方米是从户型设计角度，以建筑单元范围内一个保障性住房户型设计的总建筑面积为标准计算得出。 （四）其他 关于文件名称。因《暂行规定》仅适用于拆除重建类城市更新项目，且《暂行规定》内容不仅涵盖配建比例，也包括确定程序、地价计收等多方面内容。所以，本次修订将《暂行规定》的名称修改为《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》。 关于溯及力。为确保新规定实施后，原有城市更新项目稳定过渡，本次修订明确城市更新单元规划在此