【政策解读07】上交所深化行业经营性信息披露要求，内控工作如何应对【系列2-房地产业】.pdfVIP

【阅洲政策解读7】 上交所深化行业经营性信息披露要求 ——内控工作如何应对系列2—房地产业 【点评人】张康明 上海阅洲咨询高级项目经理 2015年 1月29 日 为提高上市公司信息披露的有效性，上交所于2013年12月26 日制订发布了《上市公司 日常信息披露工作备忘录第十二号--上市公司分行业经营性信息披露》，对上市公司分行业经 营性信息披露进行了规范。该备忘录针对房地产、石油和天然气开采、煤炭开采和洗选三个 行业制定了制订了配套的经营性信息披露指引。该系列指引的提出对相关行业企业内部信息 收集、处理、沟通工作提出了更高的要求。 信息沟通是企业内部控制体系的重要要素和组成部分，上述行业经营性信息披露指引的推 出对企业内控体系建设和运作的有效性提出了更高要求。笔者将就已发布的三个行业的经营 性信息披露指引，简要分析上市公司在实施披露指引中需关注的内控要点。本期将分析房地 产业。 为何此次分行业经营性信息披露指引涉及的三个行业包括房地产业？上交所相关人士表 示，主要原因在于房地产业市场影响大、示范性强，投资者也比较关注。从交易所的角度看， 房地产业经营性信息披露指引的提出，更多的是着眼于保护外部投资者利益。不过对于房地 产上市企业而言，实施本指引并非意味着纯粹的合规需要。房地产企业的核心竞争力在于面 对外部不确定环境时对各类资源的整合运用能力，因此房地产企业面对着众多重要的内外部 风险源，例如：国家房地产调控政策、宏观经济形势、融资环境、供应商质量等等。本指引 所提出的经营性指标基本涵盖了上述重大风险源。因此，实施本指引对于房地产上市企业 （尤 其是中小企业）有效管理经营风险有着重要意义。 指引披露要求 涉及业务循环 在内控体系中的关注点 1. 年度报告应披露的内容 房地产储备情况 战略管理、项目前 结合企业内外部环境，明确企业 涉及的指标：持有土地及房产总面积、拟发展作销 期拓展 发展战略，例如，企业专注于一 售的土地及房产面积、拟发展作出租的土地及房产 级土地开发还是二级市场开发； 面积、一级土地整理面积或合作开发项目涉及的土 进入新市场的策略是独立开发 地房产的面积和权益占比，其中对采用公允价值计 还是合作开发等。 量模式的投资性房地产，披露拟发展作销售或出租 针对合作开发项目（尤其是二手 的土地或房产的期末公允价值。 项目），关注项目的可行性及潜 在法律风险。 房地产出租情况 资产管理、销售管 建立系统的市场信息收集及内 涉及的指标：按地区或种类 （如办公写字楼、商铺 理 部沟通体系；针对租金制定明确 及购物中心、零售仓库及食品超级市场、工业及货 的定价程序和权限，以及调整程 仓、酒店及休闲、住宅等）分析出租房地产的楼面 序和权限；针对出租过程建立完 面积、出租率、按地区、种类和期限 （如短期、中 备的信息化台账记录。 期和长期）的租金收入、每平方米平均基本租金， 其中对采用公允价值计量模式的投资性房地产，披 露租金收入占房地产公允价值比。 房地产销售情况 工程进度管理、销 制定及跟踪工程进度计划、销售 涉及的指标：按种类 （如办公写字楼、商铺及购物 售管理 计划，并明确项目公司和总部间 中心、零售仓库及食品超级市场、工业及货仓、酒