土地使用权出让过程中保证金功能辨析.pdfVIP

2012年第11期 吉 林 农 业 NO．11．20l2 (总第273期) JILIN AGRICULTURE (CumulativetyNO．273) 土地使用权出让过程中保证金功能辨析 马洪杰 (桦甸市 国土资源局，吉林 桦甸 132400) 摘要：在建设用地 “招、排、挂 ”过程 中，土地使用权将发生变化。变更土地使用权需要支付土地 出让金 ，支付土地 出iZ-i,在 原则上依据 中华人 民共和 国国土资源部关于 《招标拍卖挂牌 出让国有土地使用权规定》进行，但需明确保证金功能，文章就这一问 题展开分析 。 关键词：土地使用权 ；出让；保证金功能 中图分类号：DF45 文献标识码：A 文章编号：1674—0432(2012) 11—0048—2 在建设用地使用权招标拍卖挂牌 出让过程中，投标、竞买保 费用 的情况下获得被转让土地。也就是说，只有按规定缴纳 了保 证金是指由参加招标拍卖挂牌出让活动的投标人或竞买人 向作为 证金，并符合其他有关规定条件的，且需要在国土资源管理部门 出让方的市、县国土资源管理部门缴纳的履约保证金。一般意义 审核 意后，方可参加七地转让过程 中的招标拍卖挂牌活动 ，交 上讲 ，保证金是一项履约担保金，证明买方或卖方 的诚意，保证 纳保证金足必须的。这就说明，在这一阶段取得资格和条件者是 土地 出让过程 的秩序 ，因此，所有 的买方或卖方均须在交纳保证 必须是缴纳 了招标拍卖挂牌活动的定金者，缴纳定金是门槛 。 金的情况下方能进入市场。 《国有土地使用权招标拍卖挂牌 出让 再从国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让过 看 ，这 规定》和 《国有建设用地使用权招标拍卖挂牌 出让规定》都 明确 过程 由不 同阶段组成，这一阶段持续过程较长 ，因为会有多个竟 了投标、竞买保证金制度，但在实际工作中，对投标竞买保证金 标者同时参与对某块土地的竞争， 此 ，尽管投标、竞 被出让 的性质一直存在不同的认识，有观点认为是履约保证金，有观点 土地保证金的名称叫保证金，但其性质在不同阶段是变化的，作 认为是定金，也有观点认为是土地出让金，实际上这些观点都是 用也不同。如作为保证金是处于这…过程的源头，缴纳 了保证金 片面的。事实上 ，招标拍卖挂牌 出让土地活动持续时间较长 ，由 方可进入招标拍卖挂牌的过程；作为定金 ，则需发生在上地竞得 不 同阶段组成，尽管其名称叫保证金，但其性质在不同阶段却不 后。那么，在 “招、拍、挂 ”出让的 同阶段，投标、竞买保证 是恒定的，是有变化的，其所承担的角色在不同阶段也是不一样 金所承担的角色各异的认识是端正的。 的，其作用也是有区别的。 从土地保证金的固有含义看，与定金是有明显不 的，由双 1在确定中标人或拍卖、挂牌竞得人之前，其作用是保证金 方当事人根据 出让合 同中宗地出让价款，主合同标的额约定的， 这一阶段既未确定中标人和竞得人 ，也末确定宗地成交价款，更 1．1土地保证金的含义 谈不上签订出让合同，所以这 阶‘段的上地 出让金具有的是保证 持有建设用地在确定中标人或拍卖、挂牌竞得人之前，其作 金的性质 。 用是保证金的观点源于土地保证金所固有的含义，没有将这 含 义放在具体情况下考证。 2在确定了中标人或拍卖、挂牌竞得人之后，其作用是定金 何谓土地保证金?国土资源部在关于 《招标拍卖挂牌 出让国 21定金的含义 有土地使用权规定》中有明确规定，具体含义在这 规定的第四 根据 国家相关法律规定，在建设用地以 “招、拍、挂 ”出 条解释为： “商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地， 让方式确定中标人竞得人后，中标人或竞得人支付的保证金开始 必须以招标拍卖或