东湖春天().docVIP

王总: 通过对东湖春天初步规划方案的了解，对项目有一定的感性认识，提出的建议有不妥之处，敬请谅解。 中国眉山.东湖春天营销运作思路的提案 第一章项目介绍 一、项目概况 1、地块位置情况 项目位于眉山，正处于眉山市的城市核心区域，北临政府重点打造的公园，东至岷江，南临东湖。占地约90亩，地块呈正方形。。 2、项目规划指标 总占地面积：约90亩 总建筑面积：约30万平方 土地用途：住宅 建筑密度：不大于30％ 容积率：不大于5 绿地率：不小于35％ 第二章 市场分析 一、成都市城市发展对本项目发展的影响分析 1、根据《成都市城市总体规划（2003－2020，成都将摆脱“大饼式”发展格局，形成走廊式发展、南北展开、扇叶式布局的城市新格局。同时，区位优势位于成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形地带，成都--乐山黄金走廊中段。南瞰乐山，东临资阳，西望雅安，是成都平原通联川南、川西南、川西、云南的咽喉要地和南大门自然：岷江和青衣江贯穿境内，两岸以平原和河流冲积平坝为主国民经济保持快速发展。初步核算，2008年全市国内生产总值（GDP）突破400亿元大关，城乡居民生活水平稳步提高。2008年城镇居民人均可支配收入11431元，增加1385元；人均消费性支出8292元，增加1248元，恩格尔系数48.7%。农民人均纯收入4754元，增收615元，人均生活消费性支出3354元，增加569元，恩格尔系数49.8%。全市在岗职工平均工资18900元， ） 1、阶层定位A、企业中产阶级家庭 B、富裕文化家庭 以家庭年收入5万元以上者为基本目标客户群。 2、目标客户身份定位A、机关企事业管理人员：虽然大多数是单位购房，但由于收入稳定福利较好，二次置业者将占有一定比列。 B、私营企业及个体工商户： C、企业业主及高级管理人员 D、高级公务员及高级白领 E、外地返乡人士 F、其他投资置业者 3、目标顾客地理定位 眉山居民为主体约40% 周边一级乡镇为辅助约30% 国内投资客为补充约10% 成都和沿高鉄及高速周边20% 二、项目形象定位策略建议 1、总体开发定位 以“眉山宜居 住在东湖春天”为开发思路，将其打造成为眉山高品质亲水花园社区。 2、楼盘形象设计 1、形象定位大思路： 在项目的形象定位上，我们要刻意塑造眉山市品质楼盘形象、主流发展商形象、大企业集团形象、大品牌形象。 ◆企业形象和品牌延续概念：推广企业、专业做房地产品牌项目 ◆地方第一品牌：项目品牌推介从真正属于眉山人的中高档社区的市场形象出发，建立亲和力，中高档社区的升级标杆，眉山社会主流的共同选择在品牌树立上有相当投入，提升品牌附加值。项目推广口号参考：“住在眉山 东湖春天”。 ◆东湖春天雍容华贵：从项目品牌名称演绎，同项目的主要顾客群—眉山贵人相对应。 ◆田园城市的升级版—花园城市主义：田园城市的空间理念，四季花园主题景观，打造特色新城。 ◆样板示范区概念：在样板示范区形成后强化推广企业“说到做到、诚信经营”的项目形象。 三、项目功能建议 1、功能定位为：生态园林化的亲水居住高档社区。 2、建筑设计思路建议 建筑风格：现代简约风格。 外观形象：大气、时尚、明快。 3、配套 通讯系统、有线电视系统、宽带接入的计算机系统、楼宇设备自动监控系统、停车场管理系统等智能化 4、装修标准 室内;建议项目小户型为精装房，其他户型为全清水。 公共部分：电梯大堂地面：800*800浅色艺术地砖。 楼梯地砖：浅青灰色大理石。 楼梯扶手：木扶手+铁花。 楼梯及公共走廊墙面：淡色乳胶漆。 四、项目入市策略（略） 五、项目价格策略 本项目采用成本加利润顶尖法。其定价原则是“高质中价”，价格采用低开高走模式，高频率，小幅度上调价格，制造“买涨”氛围。 六、项目销售策略 1、营销思路 A以形象定位的理念为宗旨，贯穿“眉山宜居”的思路，进行宣传。 B加强现场氛围营造，利用效果图、模型、样板间烘托效果，促使客户产生情景概念。 C利用开盘前准备，吸引客户排号蓄水，制造开盘火暴销售（开盘即清盘）；同时还可在排号期调整策略。 D利用客户口碑效应，采取“促销计划”，实施关联营销，深度营销。 F举办促销活动，送礼回馈老客户，激励新客户。 E对投资者开设专门投资“绿色通道”，引入商铺投资理念，引进专业经营管理公司，进行管理，保证投资者的固定回报。 2、项目营销推广思路及模式 A前期采用报媒、电视、DM单、路牌等立体推广模式，在短期内 传播项目信息，树立项目的知名度和美誉度，吸引大量客户到场，产生积聚效应。中后期主要在报媒上投放广告，高频率、小版面。 B加强客户关联营销。 C 实施“促销计划”，举办促销活动。 3、推广阶段策略 根据目标顾客的特点，在推广中关注： A集中于当地的中高社会阶层，突出其自我优越感；特别集中于当