汇通业态分析R.docVIP

汇通相关业态和竞争分析 汇通项目的原始设计是公寓（住宅）、三星级酒店和写字楼的混合体，考虑到其内在结构及周边的交通环线、地块区域和相邻物业环境，我们确认本项目的增值契合点为公寓式酒店（Suites Apartments）： 公寓式酒店 —— 客房均以公寓为单位（比酒店的标准间大，一般一室一厅以上）的酒店，配有必要的健身娱乐、餐饮设施等，公寓内有厨房且配备齐全的日常居家家用电器，使酒店有家的感觉。又称（酒店式）服务公寓和行政公寓。 鉴于大陆地产开发的各类策划（概念）称谓，谨澄清（本文界定）如下： 酒店公寓 —— 酒店内附设的公寓，配有一定的家用电器，针对长期住客而设计较大的生活 起居空间。公寓式酒店就是在此基础上的进一步深化提高的产物。 酒店式公寓 —— 按酒店的（一般）标准设计并采取酒店标准进行物业管理的公寓，最近几年??? 当大陆酒店业高歌经济型酒店之时，全部以公寓为单位的公寓式酒店已悄然走近舞台的显眼的位置，用白描的手法解说着“经济”在酒店业的又一层含义。对大陆酒店业和房地产业，它并不算一个绝对的新品种，与九十年代中期的酒店式公寓在产品设计、服务模式和功能配套等方面都极其相似，二者只有从经营角度上分析才能区别。传统上，酒店式公寓只面向长期租赁客户，而目前公寓式酒店主要是针对较长期旅游（中短期居留）者市场（当然不排斥长期租户）。过去，酒店式公寓更多地只租不售，就其运作方式而言与我们所界定的公寓式酒店没有太多的不同，除租期外的区别恐怕在于提供酒店服务的专业水准和整体设计的观念上。 近几年，随着长期租赁客户的租金不断下降，一些酒店式公寓开始提出了以按天到按月为短期租赁的酒店经营模式。酒店式公寓这种经营方式的演变和产权式公寓酒店实际上进入了公寓式酒店的范畴，汇通的公寓式酒店立意就是按照国外（美国）公寓式酒店 （Extended Stay Hotel）的经营模式进行的。 美国公寓式酒店（Extended Stay Hotels）产品的创新与美国全套房酒店（All Suites Hotel）概念出现有相同之处。根据长期的市场调查和研究发现，酒店不少配套设施使用率低下、“拖累”财务表现，有相当一部分商务和度假客人并不会使用高档酒店里的会议、宴会厅、餐厅和休闲等功能设施，因此，全套房酒店把上述功能所占用的空间分配到客人真正需要的客房中，从而使每个房间都具有独立的客厅和卧室，同时，由于投资额的减少、运营费用的降低和客房空间的增大，在价格制定上具有与高档酒店同样的市场竞争力。公寓式酒店（Extended Stay Hotels）是在全套房酒店的客房基础上再增加了独立的厨房，形成完整的公寓房，给客人营造住家的感觉。 ?????? 一．国外公寓式酒店(Extended – Stay hotel)的现状??? 按照字面上翻译Extended Stay 的意思是指相对较长时间的逗留。Extended Stay Hotel是美国酒店业在20世纪80年代出现的新品种，与传统酒店比较，Extended Stay Hotel的特征是：拥有居家的格局和良好的居住功能，客房包括：客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套的家具电器。由于其客房特征类似公寓房，因此大陆把它称为公寓式酒店或延时酒店。??? 1．目标市场 ??? 在美国，Extended Stay Hotel的目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的旅游者（一般在一周以上）。比如：万豪公寓式酒店（Marriott Executive Apartments Extended Stay）的客人平均居住的时间是十天左右（界定为中短期）。典型的客户群包括：因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、逗留期稍长的旅游和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。在此类酒店出现之前，此类客人一般都只能选择传统酒店。??? 2．美国公寓式酒店 (Extended Stay Hotel) 的产品设计??? 美国的Extended Stay America, Inc (ESA)成立于1995年，是美国历史上拥有酒店物业最多，并在自我经营管理公司中发展速度最快的公寓式酒店管理公司，同时，也是世界上第三大拥有酒店物业和自我经营管理的酒店连锁公司。该公司属下拥有三个Extended Stay Hotel的品牌,分别是Studio Plus Deluxe Studios(高档)、Extended stayAmerica Efficiency Studios(中档)和Crossland Economy Studios(经济型)。该公司在全美42个洲管理经营468家Extended Stay Hotel，其公寓式酒店产品是全球最有代表性的。??? （1）客房设施??? Queen-size bed 或