关于住房合作社问题的探讨.docVIP

应不应该发展住房合作社 一 住房合作社及个人集资建房 ??住房合作社是一种互相帮助，共同建房的非赢利团体（集体合作）。它以建房，集资，融通，储蓄，建设和管理一体化解诀住房问题的合作社。个人集资建房纯属个人行为，在未经政策许可下是属于违法行为，而住房合作社遵循“个人集资，单位协助，政府扶持”的原则，是一种公益性的社会团体。 二?住房合作社的发展状况 ??住房合作社是起源于1844年罗奇代尔合作社，他们初期的发展很慢，不是因为需求造成，而是由于某些地蜮一些特殊的限制重要条件所造成，主要是土地，资金，风险等问题，甚至当时的政俯部门也参与干涉，后来随着不断发展而不断成熟稳定，住房合作社已成为欧美国家的一种住宅形式，且被视为解决低收入工人阶层住房问题的最佳途径之一，在90年代初，我国也陆续开始住房合作社的设想和建立，同样也遭到很多人的怀疑和反驳，特别是开发商，发展的相当慢，现今住房合作社以遍及全国各地，使新一轮的房改又呈现出一个新的景象，一种新的格局和发展趋势。 三 制约住房合作社发展的因素 ?（一）住房合作社成立的资格。在有境外自然人，法人，其它组织和银行存款在1500万美元以上，或者是境内进行工商登记，领取营业执照，具有开发资质的，注册资本在3000万元以上，近3年房地产开发量在15万平方米上才具有资格。 ?（二）土地关，即土地的供应缺乏稳定的渠道。建房需要土地，而土地的紧缺和土地的难得又是住房合作社一个重要问题。 ?（三）融资关，即资金的取得。因为商品房的建设需要大量的资金投入，而目前金融机构又尚未对个人融资商品房建设打开大门，很多其它金融机构也是不能有力的从中支持，资金的来源是关键。 ?（四）公司关，个人集资需要专业的工程人员和资金管理队伍，而个人集资建房缺乏有关的资源共享质证书，要得到政府审批必须过好公司这一关，因为搞好这一关是确保房屋的质量的重要一步。 ?（五）整合关，就是当各种设备，程序都得以满足之后，如何去最有效的整合，如何最有效的利用，从而使这一集资建房过程得到最好的配置。 ?（六）风险关，人们会更关注这种个人住房合作社的风险安全保障问题，这是因为如今住宅市场大起大落，住宅开发风险高，个人住房合作社还没有被广泛接受，人们对这个还心有余悸，在时间方面还有很多没有整合好，当拿到地之后，可能由于意外原因而使后面的程序终止，那又怎么办，这都不得是人们所担心的问题，还有是否有人从中想捞一票，这样一来又会给住房合作社带来很大的疑虑。 四?针对制约住房合作社的对策 ??上有政策下有对策，一个问题的出现就会有一个恰当好处的方法来解决，再如果有政府的大力支持，大力提倡，这些问题都是可以迎刃而解的。 ?（一）政府可以通过舆论宣传方面，加大对住房合作社的宣扬，也可以在房改制度上加大力度，出台一些有利于住房合作社的发展的法律法规，也可以在其它方面放宽条件，如果是那些条件还是很难满足的话，我们可以通过由政府出面组织住房合作社，可以找一些有实力的银行来做也可以，或者由社团来带头组织公益性住房合作社，还可以由一些有信誉，有实力，有资质的建筑局来带头，当然也可以居民自建，但必须要有法定的程序来规范，有一些专门的社员大会，管理委员会来监督，当然也可以由一些有实力的大公司来做等等。 ?（二）针对土地这一关，有一些一级市场是要有资质才能得到的，面对这种情况，我们可以由国家政府扶助，可以暂时申请资质，因为土地不能为零（一级市场）。我们还可以在二级市场拿地啊，二级市场拿地是不需要资质的，其实拿地好坏并不是一定很重要，就像万科公司就是一个好例子，他们总是拿不到好的土地，但是他们可以建起最受欢迎的房子，再者，我们还可以买一些烂尾房，重新置地。 ?（三）针对融资这一关，我们可以商业融资，利用商业银行直接进行信贷活动；我们也可以通过政府实行对外企进行招标，吸引外资的加入；也可以通过信托投资公司，帮助参设联建；还可以通过合作方式，实行个人投资，利用办社单位的合作基金，社员住房储蓄金，社员交纳金。 ?（四）这种住房合作社应该先通过政府审批，然后合作社成员代表通过对外进行招标，委托，引进一些专业公司和专业人才。在设计方面和管理方面，我们可以请一些有资质的策划人员，设计人员，工程监理，物业管理来共同协助，很多人都担心这个住房品质，其实这个不用担心，因为我们这种建房是属于自产自销，构筑我们自己的家园，我们肯定是做到万无一失的。若有个别人有那种行为的，我们可以在之前就设定巨额罚款强硬措施。 ?（五）当地，当资金，当公司等都做好了的时候，住房合作社的所有成员都有发言权，在每个方面都不得可以细谈，设计出自己想要的房子，大家一起好好安排，好好磋商协调，因为所有的成员都有一个共同的理念，那就是建起我们自己的最好的家园。这样整合也就不是问题了。 ?（六）任何投资都有风险，但是我们考虑的