湖塘“水漾华”策划报.doc

湖塘“水漾年华”策划报告 常州新区鸿森房产营销代理有限公司 2003年12月 目 录 一、湖塘房地产发展现状 二、项目简介 三、项目SWOT分析 四、竞争对手分析 五、项目整体定位 六、项目形象主题定位 七、目标客户定位分析 八、项目整体规划与建筑建议 九、户型建议 十、物业配套及景观设想 十一、开发流程及销售安排 十二、初步营销推广策略 十三、项目VI系统作品展示 一、湖塘房地产发展现状 宏观经济分析 素有“苏南五虎”之一的武进区经济发达，多次跻身全国百强县十强之列，而湖塘系武进区政府所在地，湖塘全镇人口13万多，2002年全镇农民人均收入6185元，职工人平均工资11758元，人均储蓄额21355元。湖塘素有纺织之乡的美誉，日出万匹，经纬天下，纺织造就了湖塘包括湖塘周边乡镇众多的富翁，有雄厚的购房消费潜力。 武进目前定位为常州城市副中心，大常州居住中心开始南移，湖塘正面临新一轮的发展机遇，城市建设正发生着日新月异的变化，放眼二三年内，这里将是一片崭新的天地，这里将上演新城市的传奇。 2、湖塘房地产市场研究 需求量 随着常州特大型城市建设力度加大，城市拆迁量剧增，今年常州房地产市场需求量急剧扩大，加之今年商品房竣工面积减少因素的影响，房地产市场整体呈现供不应求的状况，价格不断攀升，炒房现象出现。据有关部门统计，1-10月份全市竣工房屋面积95万平方米，同比下降28.6%，全市商品房成交销售98.2万平方米，同比下降13.6%，商品房现房成交价每平方米为2284元，同比上升18.5%，而商品房平均销售也达到了每平方米3000元以上。 在大常州的宏伟规划蓝图中，武进被定位为“大常州的城市副中心”，大常州居住中心南移，而湖塘首当其冲。湖塘版块，自1999年年底开始升温，直至现在，价位从当初的800元每平方米升到2400每平方米，涨幅尤以今年最高。湖塘价格上涨一是全国性的大环境的驱，二是常州政府以南北发展为重点的规划使然，运河改道、淹城森林公园、大学城、高速公路、常武十里景观大道、武进高新区的建设等等，这些都加重了人们选择湖塘时的砝码。2002至2003年开盘销售的住宅类项目新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中凉六期、丰乐公寓均已售磬购房者中以二次购房的居多100--130平方、三房二厅的户型、总价在30万的房子最为抢手。2002至2003年开盘销售的住宅类项目新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中凉六期、丰乐公寓,较有特色。 今后，武进房地产发展将坚持“成片开发、规模开发”的思路，催生了一些超级大盘。比如，2004年湖塘房产界将要上市的新楼盘有：新城南都，政法广场南金桥房产地块，新城房产夏雷村500亩地块 付款方式大多选择一次性付款。地处湖塘与兰陵的交界点，临近312国道，紧依金鸡路、在武宜路与常漕路中间，交通十分便利周边为成熟区，小区配套的菜场、医院、学校、银行、超市等都为现成资源金鸡路改造工程在即政府规划以为绿化区 2、劣势 地处老式民房，周边的房屋降低项目档次周边民房内多为租住户，择邻而居的观念会影响本项目的销售近几年武进区政府的发展方向在湖塘桥以南，目前湖塘桥北面少受人关注700亩，体现了武进房地产界“坚持成片开发，提高房地产规模档次”的发展战略，由实力雄厚业绩卓著口碑良好的新城房产开发，其金字招牌具有相当的号召力。 新城南都定位“常州南翼新都会，国际生活示范城”，系武进出现的最大的高尚住宅项目。规划有大型商业街，过万平方米独立会所、沿河（里底河）泛会所等。并邀请世界著名的贝尔高林公司及悒德国际等进行园林规划和建筑规划。 项目周边环绕着淹城森林公园、恽南田购物公园、花园街商业步行街等多个大型项目。新城南都雄厚的开发商实力、超前的规划、大家的手笔、完善的配套、便利的交通，均具有独特的优势，将成为本项目最大的竞争对手。 由于新城南都目前没有售楼处，没有楼书户型等宣传资料，因此我们对新城南都的规划细节还不十分了解，我司将进一步进行跟踪关注。 五、项目整体定位 整体规划思路 常州房地产发展迅猛楼市火暴 楼市看涨不看跌，投资趁早 湖塘区域房地产健康发展，炒房少 区域楼市无泡沫，有增值空间 金鸡路扩建 使地块价值脱胎换骨 地块地段较好，有规模优势 交通方便/配套齐全/天然河景/道路扩建 适宜做中等规模中高档社区 可聘请知名物业管理提升楼盘档次 中高楼盘需要休闲健身去处 项目周边配套虽全，仍需会所画龙点睛 以多层、小高层为主，围合布局 景观做精，户型创新，智能化适用 宣传销售推广主题 14万平方米双水景中央生活特区 整体定位 本地块原为工业小区集中区域，位于老中央生活区内，周边配套较为齐全，此区域政府规划为湖塘桥北大型生活居住区，但居住层次多以工薪阶层为主，因此本项目不适宜做顶级楼盘，